Cour d'appel, 4e chambre, 13 juin 2016, n° 13/08783

Motivation

''''' MOTIVATION Sur les limites de l'appel Il ressort des écritures respectives des parties que le jugement, en ce qu'il déboute M. [W] et la société GROUPE IMMOBILIER EUROPE de sa demande tendant à ce qu'il soit jugé que la résolution n° 21 de l'assemblée générale du 22 septembre 2011 a annulé la résolution 5 votée à l'occasion de l'assemblée générale du 21 juin 2011, n'est pas querellé. Le jugement sera dès lors confirmé de ce chef. Sur l'existence d'un syndicat secondaire Le syndicat des copropriétaires et la SCI AUTEUIL BOULOGNE font valoir qu'il existe une partie commune de sol correspondant à 3m², soit la porte cochère sur la [Adresse 1] ainsi spécifiée dans le règlement de copropriété de l'immeuble du [Adresse 1] du 31 mai 1983 et son état descriptif de division. Ils font grief au jugement de dire, se fondant sur les dispositions de l'article 9 du règlement, qu'un syndicat des copropriétaires autonome par rapport au syndicat principal pouvait être créé sans nécessité de réunir l'assemblée générale des copropriétaires et solliciter son accord sur une telle création alors que : * le syndicat litigieux n'est pas un syndicat 'autonome' vertical, mais ne peut être qu'un syndicat secondaire dans la mesure où les parties communes comprennent bien une partie du sol de l'immeuble correspondant à une surface de 3m², ainsi que divers équipements énumérés à l'article 4 de l'état descriptif de division, * la création de ce syndicat secondaire était subordonnée au respect des dispositions de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, * le statut de la copropriété ne permet pas un 'empilement' de copropriétés distinctes de sorte que, contrairement aux allégations de M. [W] et de la société GROUPE IMMOBILIER EUROPE, il ne peut coexister un lot 1 et un lot 2 dans la copropriété horizontale et une copropriété distincte et autonome dans le lot 2, * les lots de copropriété dans la copropriété verticale comprennent d'une part des quotes-parts de parties communes générales et d'autre par des quotes-parts de parties communes spéciales à la copropriété verticale ; dès lors, les propriétaires de la copropriété verticale bénéficient de droits indivis sur les parties communes de la copropriété horizontale correspondant à la copropriété principale, * la faculté édictée par l'article 9 du règlement de copropriété de créer une copropriété verticale dans le lot n° 2 permet uniquement la création de nouveaux lots dans ce bâtiment, mais pas celle d'individualiser le lot 2 sans l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal ; ainsi, la création d'un syndicat secondaire est permise, mais dans le cadre des dispositions de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 de sorte que ce syndicat a nécessairement été créé illégalement, * la Cour de cassation juge que la création d'un syndicat secondaire ne peut pas être implicite et doit résulter du vote d'une résolution adoptée dans les conditions de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 (3ème civile, 8 juin 2006, n° 0511190). M. [W] et la société GROUPE IMMOBILIER EUROPE sollicitent la confirmation du jugement sauf en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts. ''''' Contrairement à ce que soutiennent le syndicat des copropriétaires et la SCI AUTEUIL BOULOGNE, le statut de la copropriété tel que la loi du 10 juillet 1965 le définit n'interdit pas la co-existence de plusieurs copropriétés sur une aire constituée d'ensembles immobiliers distincts. C'est exactement que les premiers juges ont retenu qu'en l'espèce n'avait pas été créé, au sein de la copropriété horizontale, un syndicat secondaire, mais une copropriété verticale autonome, dotée d'un organe d'administration distinct, par rapport au syndicat de la copropriété horizontale. Il ressort, en effet, des dispositions du règlement de copropriété de 1983 que ses auteurs ont entendu, dès l'origine, faciliter la création et la coexistence de plusieurs copropriétés verticales parallèlement à cette copropriété horizontale. Cette volonté est clairement exprimée à l'article 9 du règlement. Cet article 9 stipule ainsi (souligné par la cour) que les deux lots, 1 et 2, 'pourront être divisés en copropriété verticale. Cette faculté se fera à la seule initiative de l'un ou l'autre des propriétaires des lots. Ce droit étant individuellement acquis au profit de chaque lot, sans qu'il soit nécessaire de réunir une Assemblée ou de solliciter un quelconque accord préalable'. Il résulte en outre des dispositions du règlement que les futurs propriétaires des lots 1 et 2 ont, dès l'adoption du règlement de copropriété du 31 mai 1983, manifesté leur intention d'user de la faculté ainsi offerte. L'article 9 du règlement précise en particulier 'que le futur copropriétaire du lot numéro 2 du présent règlement de copropriété a l'intention de son côté de réaménager les constructions édifiées sur son lot et de créer une copropriété verticale de division'. Cette volonté des auteurs du règlement de copropriété de permettre la coexistence de copropriétés distinctes au sein de cet ensemble se manifeste encore dans la teneur des règles régissant l'organisation et le fonctionnement de la copropriété horizontale. Ainsi, le règlement de copropriété du 31 mai 1983 précise que la copropriété horizontale du [Adresse 1] comprend des parties communes très limitées et qui, en tout état de cause, ne comportent pas d'éléments constitutifs des lots 1 et 2. En effet, ledit règlement stipule que : * cette copropriété est composée de deux lots distincts (article 7) : - un lot n° 1 composé d'une parcelle d'une superficie de 170,30 m², située en façade sur une largeur de 7,17 m, sur la [Adresse 1] à [Localité 1] et une profondeur d'environ 24,15 m sur laquelle est édifié un bâtiment élevé sur caves, d'un rez-de-chaussée à usage commercial (boutiques) et d'un premier étage à usage d'habitation, grenier au-dessus, partiellement aménagé en habitation, le tout couvert en tuiles ; et les 575/1000e du sol de l'ensemble de l'immeuble et des parties communes à tous les copropriétaires ; - un lot n°2 composé d'une parcelle d'une superficie de 125,70 m², située en prolongement du lot n°1, d'une profondeur de 18,30 m, sur laquelle est édifié un bâtiment élevé sur caves, d'un rez-de-chaussée et de trois étages d'habitation, le tout couvert en tuiles ; et les 425/1000e du sol de l'ensemble de l'immeuble et des parties communes à tous les copropriétaires, * les locaux et espace qui sont compris dans la composition d'un lot sont affectés à l'usage exclusif du propriétaire du lot considéré et comme tels constituent des parties privatives (article 3), * les parties communes comprennent la partie cochère sur la [Adresse 1], l'alimentation de gaz, d'électricité, le raccordement à l'égout de la [Adresse 1] recevant les eaux pluviales, les eaux usées et les eaux vannes (article 4), * ces parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires (article 4). Le périmètre des charges communes est également extrêmement réduit et leur répartition obéit à des règles simples. Ainsi, au titre des charges générales, l'article 10 du règlement précise que celles-ci sont constituées : * 1), a), des impôts, contributions et taxes auxquels sont assujetties les parties communes de l'ensemble et même ceux afférents aux 'parties privatives' tant que, en ce qui concerne ces derniers, le service des contributions directes ne les aura pas répartis entre les divers copropriétaires, * 1), b), des services communs à savoir les honoraires du syndic, les frais nécessités par le fonctionnement du syndicat, en particulier, les honoraires de l'architecte pour l'entretien courant des parties communes générales, les frais d'éclairage, de nettoyage et d'entretien de l'entrée cochère et de la servitude de passage, l'achat, l'entretien et le remplacement des poubelles, les frais d'entretien et de remplacement de l'installation électrique à usage commun. L'article 10, 2), stipule que la répartition des charges générales se fera entre les copropriétaires au prorata des quote-parts de copropriété contenues dans les lots, étant précisé que le lot 1 présente 575/1000èmes et le lot 2, 425/1.000èmes. Le règlement a également instauré une servitude de passage sur une partie du terrain dépendant du lot 1 au profit du lot 2 pour permettre l'accès à la [Adresse 1] du lot 2. La partie du terrain servant le passage est donc une partie privative et les frais relatifs à son entretien sont compris dans les charges communes de la copropriété horizontale. Il découle de ces dispositions que, contrairement à ce que soutiennent le syndicat des copropriétaires et la SCI AUTEUIL BOULOGNE, l'existence de copropriétés verticales autonomes, dont la création ne dépend pas de l'accord de la copropriété horizontale, mais de la seule volonté des propriétaires des lots concernés, est consacrée par le règlement de copropriété du 31 mai 1983. Les premiers juges ont de ce fait exactement retenu que l'acte notarié du 30 mai 1984, qui se présente comme un modificatif à l'état descriptif de division créant les lots n° 3 à 12 en lieu et place du lot 2, crée un copropriété verticale soumise au statut de la loi du 10 juillet 1965. C'est également très justement que le jugement a dit que : * la naissance de cette copropriété verticale impliquait nécessairement la mise en place d'un syndicat des copropriétaires autonome par rapport au syndicat de la copropriété horizontale, improprement intitulé 'secondaire', alors que sa création ne relève pas des dispositions de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, * la copropriété ainsi créée n'était pas une copropriété secondaire, mais une copropriété autonome et distincte. C'est donc à tort que le syndicat des copropriétaires et la SCI AUTEUIL BOULOGNE soutiennent que la création du syndicat des copropriétaires 'secondaire' aurait dû être approuvée par l'assemblée générale spéciale mentionnée à l'alinéa premier de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'il n'existe pas. Il découle de ce qui précède que le jugement en ce qu'il dit que le syndicat des copropriétaires de la copropriété verticale du [Adresse 1]) existe sera confirmé. Sur l'inopposabilité du modification de l'état descriptif de division en date du 30 mai 1984 Compte tenu des développements qui précèdent, la copropriété verticale et le syndicat des copropriétaires de cette copropriété ayant été régulièrement créés, ni la SCI AUTEUIL BOULOGNE, qui n'est propriétaire d'aucun lot relevant de cette copropriété, ni le syndicat des copropriétaires de la copropriété horizontale ne justifient de la qualité pour contester la qualification de parties communes relevant de cette copropriété verticale ou la répartition des charges relatives aux lots 3 à 12. Le jugement sera dès lors confirmé de ce chef. Sur la demande d'expertise judiciaire Par voie de conséquence, compte tenu de l'ensemble des développements qui précèdent, la SCI AUTEUIL BOULOGNE et le syndicat des copropriétaires de la copropriété horizontale ne sont pas recevables à solliciter une mesure d'expertise judiciaire pour établir une répartition des charges et un état descriptif de division pour les lots 3 à 12 relevant de la copropriété verticale litigieuse. Le jugement sera confirmé de ce chef. Sur l'annulation de la résolution 5 de l'assemblée générale des copropriétaires de la copropriété horizontale du 21 juin 2011 C'est par d'exacts motifs que cette cour adopte que les premiers juges ont retenu que l'assemblée générale des copropriétaires de la copropriété horizontale n'avait pas compétence pour contester la légalité des clauses du règlement de la copropriété verticale nées de l'acte du 30 mai 1984. C'est donc exactement que le jugement a retenu que la résolution n° 5 adoptée le 21 juin 2011 par l'assemblée générale des copropriétaires de la copropriété horizontale, qui visait à faire déclarer, au titre des clauses 'réputées non écrites', le modificatif du 30 mai 1984 et exiger des rectifications sur différents points concernant la copropriété verticale litigieuse, devait être annulée. Le jugement sera confirmé de ce chef. La cour relève qu'en page 5, paragraphe 2, du jugement, une erreur de plume s'est glissée puisque les premiers juges après avoir jugé que la résolution n° 5 devait être annulée et que la résolution n° 4, qui n'avait donné lieu à aucun vote, ne pouvait pas l'être, a toutefois conclu que la résolution 4 sera annulée. Cette erreur n'est cependant pas reprise dans le dispositif du jugement puisque ce dernier indique bien 'Annule la résolution n° 5 de l'assemblée générale des copropriétaires de la copropriété horizontale du [Adresse 1])'. Sur la demande de dommages et intérêts M. [W] et la société GROUPE IMMOBILIER EUROPE se bornent à alléguer, sans offrir le moindre élément de preuve, que M. [O] (la SCI AUTEUIL BOULOGNE) et sa fille abusent de leur position pour faire voter des résolutions dans le but de défendre leurs propres intérêts au mépris de l'intérêt collectif. Leur demande de dommages et intérêts ne saurait dès lors être accueillie. Le jugement sera confirmé de ce chef. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Il apparaît équitable en cause d'appel d'allouer les sommes supplémentaires de 1.500 € à M. [W] et à la société GROUPE IMMOBILIER EUROPE sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires et la SCI AUTEUIL BOULOGNE seront en conséquence condamnés in solidum au paiement de ces sommes. Le syndicat des copropriétaires et la SCI AUTEUIL BOULOGNE seront condamnés in solidum aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Les dispositions du jugement relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens seront confirmées. Sur l'application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 M. [W], qui voit ses prétentions déclarées fondées tant en première instance qu'en appel, sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le jugement sera dès lors confirmé de ce chef.