Cour d'appel, Pôle 5 - Chambre 3, 24 juin 2016, n° 14/11971

Motivation

SUR CE Sur l'application du statut des baux commerciaux L'appelante soutient, sur le fondement de l'article L.145-5 du code de commerce, que la durée d'un bail dérogatoire peut être inférieure à deux ans. Elle fait grief au tribunal d'avoir jugé, au visa des dispositions combinées de l'article L. 145-5 du code de commerce et 1738 du code civil, qu'à l'intérieur du délai de deux ans, le bail de courte durée s'est tacitement reconduit sans pour autant qu'il s'opère un nouveau bail soumis au statut. Or, l'appelante considère que si le locataire reste en possession des locaux à l'issue du bail dérogatoire, quelque soit sa durée, il s'opère automatiquement un bail commercial soumis pleinement au statut des baux commerciaux. Au cas d'espèce, un bail dérogatoire d'une durée de 4 mois a été conclu le 14 juin 2010, ce qui a entraîné selon elle l'application automatique du statut des baux commerciaux à son terme du 14 octobre 2010. Dès lors, La société JB Galerie et M. [J] étant restés dans les lieux à l'expiration du terme du bail commercial dérogatoire , leur bail s'est donc transformé en bail commercial ayant commencé le 14 octobre 2010 pour se terminer le 13 octobre 2019 ; L'article L 145-5 du code de commerce dispose que "Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre ( chapitre 5 qui régit le bail commercial) à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à 3 ans ( 2 ans applicables dans la présente procédure soumise aux dispositions antérieures à la loi Pinel du 18 juin 2014 ) A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si à l'expiration de cette durée et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre "(celui relatif au statut des baux commerciaux) ; Il n'est pas contesté et il résulte des pièces versées aux débats qu'en l'espèce le bail, intitulé bail commercial, prévoit expressément dans son chapitre "Durée", qu'il est soumis au régime des baux dérogatoires selon l'article 3-2 du décret du 30 septembre 1953 ( abrogé et remplacé par l'article L 145-5 du code de commerce ), qu'il est conclu pour une durée de quatre mois à compter du 14 juin 2010 pour se terminer le 13 octobre 2010, les parties prévoyant que "les parties ont entendu contracter pour une durée de 4 mois, de manière irrévocable, sans que cette durée soit prorogée ou révoquée" ; Il est tout aussi établi que la société locataire s'est maintenue dans les lieux après le 13 octobre 2010, que le bailleur n'a pas réagi, et que le 16 mars 2012, la société locataire a donné congé avec effet au 15 avril 2012, les locaux étant libérés le 23 avril 2012 et les clés restituées le 16 mai 2012 ; Il s'ensuit que contrairement à ce que soutient M [J], le bail dérogatoire n'a pas été tacitement reconduit, qu'il ne s'est pas opéré une succession de baux dérogatoires, reconduits de quatre mois en quatre mois, à l'intérieur du délai de 2 ans, soumis à l'article 1736 du code civil, ce qui aurait eu pour effet de maintenir la relation locative sous le régime du bail dérogatoire, quand bien même la locataire a bien délivré congé avant l'échéance de deux ans et qu'elle ne s'est pas maintenue dans les lieux au-delà du dit délai, dès lors qu'en application de l'article L 145-3 du code de commerce reprenant l'article 3-2 du décret du 30 septembre 1953 abrogé auquel les parties ont expressément entendu se soumettre, si à l'expiration du bail dérogatoire, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, à savoir ceux relatifs au statut des baux commerciaux ; Il convient dés lors d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : -rejeté l'application du statut des baux commerciaux aux relations contractuelles entre les parties, -fixé à la date du 13 juin 2012 l'arrêté de la dette locative, -condamné solidairement la société JB Galerie et M. [P] [J] à payer la somme de 11.560,38 euros au titre de loyers et charges arrêtés au 13 juin 2012, -réduit la clause pénale à la somme de 1 euro, avec l'application des intérêts au taux légal à compter du jugement, Et, statuant à nouveau, de dire et juger que le bail dérogatoire conclu le 14 juin 2010 pour une durée de 4 mois s'est achevé le 13 octobre 2010 et qu'à compter du 14 octobre 2010, il s'est opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux ; Il y a lieu en conséquence de condamner M. [P] [J] es-qualités de co-preneur et caution au paiement non pas de la somme de 68.525,65 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à l'échéance du 3ème trimestre 2014 incluse comme le réclame la SCI TD Montargis mais de la somme de 44.504,43 euros correspondant aux loyers et charges dus au 13 octobre 2013 selon le décompte locatif produit par la bailleresse, ce qui correspond à la fin de la première période d'échéance triennale compte tenu du congé donné par les preneurs et d'ordonner en conséquence la fixation de ladite créance de la société TD Montargis au passif de la Société JB Galerie; La bailleresse sollicite de nouveau en cause d'appel, ce qu'elle avait demandé devant le tribunal, à savoir que la somme allouée au titre des charges et loyers impayés produira intérêts au taux contractuel de 15 % l'an à compter de chaque échéance locative impayée en application de l' article 7 du bail et 1155 du Code civil, que soit ordonné l'anatocisme par application de l'art.1154 du Code Civil ; La clause relative aux intérêts de retard contractuels et à la majoration forfaitaire contractuelle contenues dans le bail en son article 7 doivent s'analyser ensemble en une clause pénale dont le montant est susceptible d'être révisé en application des dispositions de l'article 1152 du code civil, ces dispositions devant être considérées ensemble, pour apprécier ou non leur caractère excessif ; La cour estime que ces valeurs étant bien supérieures à celles de l'inflation, et sans commune mesure avec le préjudice subi réellement par la bailleresse du fait du non paiement du loyer, il convient de réduire à 10 % du loyer la majoration forfaitaire et d'assortir les sommes dues d'un intérêt au taux légal à compter de l'assignation du 8 août 2012, les règles de l'anatocisme devant en outre s'appliquer ; L' article 11 du contrat de bail prévoyant que le dépôt de garantie sera acquis de plein droit en cas d'infractions au bail régulièrement constatées, il y a lieu en l'espèce d'infirmer le jugement sur ce point et de dire cette clause doit s'appliquer en l'espèce au profit de la bailleresse; M [J] sera débouté de ses demandes tendant à ce qu'il soit dit que le bail a été résilié le 20 mai 2012 ou subsidiairement le 13 octobre 2010, qu'il soit indemnisé par la bailleresse au titre du préjudice de jouissance et que celle ci doit être condamnée à lui payer une somme de 8000 euros au titre des frais irrépétibles ; Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté M. [P] [J] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice économique et en ce qu'il l'a condamné aux dépens ; Les intimés M. [P] [J] et Me [T] [G] es qualité de mandataire liquidateur de la société TD Montargis qui succombent en appel en supporteront les dépens. Il n'y a pas en équité lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu' en appel.