Cour d'appel, 12e chambre section 2, 20 septembre 2016, n° 15/01490

Motivation

SUR CE, LA COUR, 1. Sur l'obligation du bailleur de prendre en charge les travaux pour l'enlèvement de la toiture en fibre-ciment Considérant que pour voir confirmer le jugement en ce qu'il a retenu le manquement du bailleur à son obligation de délivrance à raison de la présence d'amiante dans la toiture du bâtiment, l'Association invoque, au visa des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil, en premier lieu, la charge que le bailleur supporte de réaliser tous les travaux nécessaires à leur mise en conformité, et soutient ainsi l'obligation à laquelle la Sci était tenue de livrer l'immeuble dans les conditions conformes à sa destination exclusive de crèche, et dont le projet d'aménagement était une condition du bail ; que la portée de cette obligation sur les travaux en toiture composée de matériaux en amiante ne pouvait être ignorée du bailleur, alors qu'elle se déduisait de la description technique des travaux par la société Solefim annexé au bail précisant l'existence d'un lot n°3 'charpente - couverture - revêtement' qui concernait nécessairement les matériaux en amiante dont le toit de l'immeuble était constitué ; qu'à cet égard, l'Association se prévaut du contrat de promotion immobilière qui stipule, page 25, qu''en cas de création de nouveaux châssis de désenfumage, le promoteur aura à sa charge tous les travaux accessoires pour leur mise en place (chevêtres, reprise partielle de charpente et couverture au droit du lanterneau de désenfumage... etc' ) ; Qu'en deuxième lieu, l'Association invoque l'obligation de sécurité à laquelle le bailleur était tenu, particulièrement en ce qui concerne la présence d'amiante dans un immeuble destiné à l'accueil d'enfants et du public, et dont aucune clause du bail ne pouvait l'exonérer, en contestant les clauses du bail relatives aux 'charges et conditions' et aux 'travaux a réaliser par le preneur' invoquées par la Sci, et d'après lesquelles 'le preneur s'oblige à réaliser dans les locaux les travaux faisant l'objet d'une description technique établie par la société SOLEFIM en date du 12 novembre 2009 dont copie est demeurée ci-après annexée après mention et visa des parties. Ces travaux seront réalisés par le preneur à ses frais exclusifs et sous sa responsabilité' ; Qu'en troisième lieu, l'Association relève sa qualité de non professionnel pour soutenir que les vices affectant la toiture lui étaient cachés, et qu'ils ont empêché non seulement l'affectation de l'immeuble à sa destination, mais aussi la poursuite des travaux de réhabilitation préalables à l'usage du bien ; qu'elle dénie à la Sci l'ignorance dans laquelle elle aurait elle-même été tenue sur l'existence du vice de la toiture, lequel lui a, en tout état de cause, été régulièrement dénoncé le 11 février 2009 par l'Association ; Qu'enfin et en dernier lieu, l'Association affirme que le diagnostic amiante établi par la Sci ainsi que sa déclaration au bail selon laquelle l'immeuble ne contenait aucun matériau ou produit contenant de l'amiante étaient faux, ou incomplets, ainsi que les travaux entrepris sur la toiture composée de fibro-ciment l'ont révélés, et alors que le bailleur savait mettre à la disposition de l'Association la totalité des locaux comprenant le toit, qu'il savait que des travaux de couverture étaient prévus et que l'immeuble était destiné à une crèche soumise en tant que telle aux obligations en matière de prévention de l'amiante dans les établissements recueillant du public ; Mais considérant en premier lieu, et ainsi que le conclut la Sci, que le décret n°96-97 du 7 février 1996 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis, modifié par décret n°2002-839 du 3 mai 2002, ne stipulait pas l'obligation pour les propriétaires d'immeuble bâtis de diagnostiquer la présence d'amiante dans les toitures en fibrociment au moment où le bail est intervenu entre les parties le 10 juin 2010 ; Qu'en effet, les toitures fibres-ciment n'ont pas été intégrées au nombre des composants ou parties de composants de matériaux devant être vérifiés ou sondés pour la recherche de la présence d'amiante avant le décret n°2011-629 du 3 juin 2011, et l'intégration de ces matériaux dans les listes B et C de l'annexe 13-9 du code la santé publique relative aux programmes de repérage de l'amiante mentionnés aux articles R. 1334-21 et R. 1334-22 du même code ; Considérant en deuxième lieu, que le 29 avril 2010, préalablement à la souscription du bail et de ses conditions, l'Association avait convenu avec la société Solefim un contrat de promotion immobilière pour l'évaluation de l'opération de réhabilitation de l'immeuble et pour laquelle celle-ci était tenue, en application de l'article 1831-1 du code civil, à une obligation de résultat qui comprenait celle d'identifier et de contrôler la conformité de l'immeuble et son opération de réhabilitation aux règles de sécurité, d'hygiène et d'urbanisme en vigueur, y compris par conséquent, celle relatives à la présence de matériaux ou de produits en amiante ; Et considérant en troisième lieu, que le projet de promotion immobilière de la société Solefim comprenant la description technique et l'offre financière était annexé au bail qui l'avait pris en compte dans la définition de son objet et de sa destination, en sorte que par ces motifs, l'Association ne peut, ni se prévaloir de l'ignorance dans laquelle elle s'est trouvée quant à la présence de matériaux en amiante susceptibles d'être enlevés, ni reprocher au bailleur de ne pas avoir dénoncé cette présence, ni réclamer qu'il réponde de l'obligation de les enlever ou de supporter le coût de leur retrait, ni a fortiori, qu'il indemnise le preneur des retards dans la livraison de l'immeuble qui est résulté des travaux ; Que par ces motifs, il convient d'infirmer le jugement sauf en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation des retards dans la livraison ; 2. Sur le solde des factures des travaux, les frais irrépétibles et les dépens Considérant par ailleurs que le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a condamné la Sci à acquitter les factures pour le raccordement à l'EDF et pour l'eau dont la charge lui incombait ainsi que cela s'évince des stipulations page 5 du bail, en sorte que cette condamnation sera confirmée ; Considérant que l'Association a pour objet la promotion, l'animation et la gestion des établissements d'accueil et de soins destinés à la protection de l'enfance et de l'adolescence ainsi que pour l'accompagnement d'adultes parents socialement, physiquement et psychologiquement fragilisés et démunis ; que par ces motifs, il est équitable de laisser à chacune des parties, les frais qu'elle a pu exposer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Qu'alors qu'elle succombe à l'action, l'Association sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.