Cour d'appel, Pôle 4 - Chambre 3, 1 décembre 2016, n° 14/20843

Motivation

MOTIFS Considérant que les époux [H], qui viennent aux droits de la SCI [Adresse 3], soutiennent que Madame [O] [X], n'a pas la qualité de locataire de l'appartement situé [Adresse 3], conformément aux dispositions du jugement entrepris, mais prétendent qu'elle est occupante sans droit ni titre depuis le décès de son mari, le [Date décès 1] 2007, date à laquelle le contrat de location a été résilié de plein droit , en application de l'article 5 alinéa 2 de la loi du 1er septembre 1948; Considérant qu'ils font valoir qu'en continuant à percevoir des sous-loyers de Madame [N], et en s'acquittant entre les mains du mandataire du bailleur d'un 'loyer', Madame [O] [X], qui s'est par ailleurs abstenue d'une part, d'informer les bailleurs du décès de Monsieur [B] [X] et d'autre part, de restituer les clefs des locaux, s'est comportée comme locataire, héritière de son mari, que Madame [K] [N], sous-locataire, est devenue occupante des lieux de son chef en continuant à lui régler ses sous-loyers, et que Madame [O] [X] est donc redevable d'une indemnité d'occupation due par l'occupant de son chef dont elle a perçu les sous-loyers, alors qu'elle n'avait aucun droit pour sous-louer ce logement; Considérant que Madame [O] [X] réplique qu'elle n'est pas occupante de l'appartement et qu'elle ne peut donc être considérée ni comme co-titulaire du bail portant sur ce dernier, en application des dispositions de l'article 1751 du Code civil, ni comme redevable d'une indemnité d'occupation pour un appartement qu'elle n'occupe pas et dont elle ne dispose pas des clefs; qu'elle n'a jamais tenté de dissimuler le décès de son mari, que dès 2007, les loyers ont été réglés par chèques au nom de Madame [X] et non plus aux noms des époux [X], qu'elle n'a tiré aucun profit de la situation et ne s'est jamais enrichie, ayant reversé les sous-loyers versés par Madame [N], au cabinet Alba Rome, gestionnaire de l'immeuble ; que si elle a indiqué , à tort, dans deux courriers adressés aux Cabinet [F] et ALBA ROME les 14 janvier et 12 mai 2013, être la locataire de l'appartement, pour autant cette erreur n'a pu porter préjudice aux appelants qu'elle n'a jamais trompés, ayant reconnu dès ses premières écritures qu'elle ne pouvait être co-titulaire du bail; 1- la situation de Madame [O] [X] Considérant que Monsieur [B] [X] ayant été le seul signataire du contrat de bail du 15 avril 1966, et l'unique titulaire du bail portant sur le logement sis [Adresse 3] qui n'a jamais constitué le domicile conjugal des époux [X], c'est à bon droit que le premier juge a considéré que Madame [O] [X] n'avait pu acquérir le droit exclusif conféré au conjoint survivant co-titulaire du bail portant sur le logement servant effectivement à l'habitation des époux prévu par l'article 1751 du Code civil, et qu'à ce titre, elle n'avait pas la qualité de locataire de l'appartement litigieux; Considérant que l'article 5-1 bis de la loi du 1er septembre 1948, dans sa rédaction issue de la loi ENL du 13 juillet 2006, applicable en l'espèce, le décès de Monsieur [B] [X], le [Date décès 1] 2007, étant postérieur à la date d'entrée en vigueur de la loi ENL, dispose: ' Nonobstant les dispositions de l'article 1742 du Code civil, même en l'absence de délivrance d'un congé au locataire, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire'; Qu'il s'ensuit que le contrat de location a été résilié de plein droit au jour du décès de Monsieur [B] [X], le [Date décès 1] 2007, et que Madame [O] [X] n'en a pas hérité, pas plus que la succession; qu'à ce titre, Madame [O] [X] n'a pas davantage la qualité de locataire; Considérant que Madame [O] [X] ne peut pas davantage être considérée comme occupante sans droit ni titre depuis le décès de son mari, et à ce titre redevable d'une quelconque indemnité d'occupation, dans la mesure où il est établi et non contesté qu'elle n'occupe pas effectivement et n'a jamais occupé l'appartement sis [Adresse 3], objet du contrat de bail du 15 avril 1966 consenti uniquement à Monsieur [B] [X], et que cet appartement est uniquement occupé par Madame [K] [N], à laquelle il a été reconnu la qualité de sous locataire de bonne foi ainsi que le bénéfice du maintien dans les lieux, par jugement du 19 septembre 1985 du tribunal d'instance de Paris 4ème; Considérant que, si à partir du dernier trimestre 2012, le cabinet Alba Rome a retourné à Madame [O] [X] les chèques que celle-ci lui adressait en paiement des loyers, pour autant il n'est pas contesté que, jusqu'en septembre 2012, les bailleurs ont perçu de Madame [O] [X], qui n'a donc bénéficié d'aucun enrichissement, les sous-loyers versés par Madame [N]; que toutefois, cette attitude ne suffit pas à conférer à Madame [O] [X] une quelconque qualité d'occupante des lieux, ni à Madame [K] [N] une qualité d'occupante du chef de Madame [O] [X]; Considérant par ailleurs, que si dans des courriers adressés le 14 janvier 2013 et encore le 12 mai 2013 au Cabinet ALBA ROME, puis au Cabinet [F], Madame [O] [X] s'est effectivement reconnue locataire en titre de l'appartement sis [Adresse 3], occupé par Madame [K] [N], et si elle a même revendiqué cette qualité, pour prétendre ensuite qu'elle n'était titulaire d'aucun bail, et si Madame [O] [X] ne prouve pas, comme elle l'affirme, avoir informé les bailleurs du décès de son mari en 2007, pour autant, les appelants ne soulèvent aucune fin de non -recevoir et ne tirent donc aucune conséquence juridique de cette contradiction, qui ne répond pas aux conditions de l'estopel, s'agissant de courriers échangés en dehors de toute procédure antérieurement à l'introduction de l'instance, dont il n'est pas démontré qu'ils aient été préjudiciables à Monsieur et Madame [H]; Considérant que si à partir du dernier trimestre 2012, le cabinet Alba Rome a retourné à Madame [O] [X] les chèques que celle-ci lui adressait en paiement des loyers, pour autant il n'est pas contesté que, jusqu'en septembre 2012, les bailleurs ont perçu de Madame [O] [X], à laquelle il ne peut être fait grief de s'être enrichie, les sous-loyers versés par Madame [N]; Qu'il y a lieu, en conséquence, de débouter Monsieur et Madame [H] de leurs demandes dirigées à l'encontre de Madame [O] [X] aux fins de la voir déclarer occupante sans droit ni titre, condamner au paiement d'une indemnité d'occupation, et ordonner son expulsion; que le jugement sera confirmé de ces chefs de demandes; 2- sur la situation de Madame [K] [N] Considérant qu'en ce qui concerne Madame [K] [N], les appelants soutiennent que celle-ci bénéficiait du droit au maintien dans les lieux uniquement dans la mesure où elle avait la qualité de sous-locataire, conformément aux dispositions du jugement du tribunal d'instance de Paris 4ème du 19 septembre 1985, et que du fait du décès de Monsieur [X], le [Date décès 1] 2007, elle a perdu ce droit depuis cette date; Considérant que Madame [K] [N] réplique que l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 dispose que les occupants de bonne foi bénéficient d'un droit au maintien dans les lieux loués, qu'il s'agit d'un droit personnel et indépendant des droits que peut avoir le locataire principal; Considérant que l'article 4 de la loi du 1 er septembre 1948 dispose: ' Les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux , à l'expiration de leur contrat ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations. L'acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il met fin au contrat de louage et qui entraîne l'application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu'il ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux....'; Considérant que c'est à juste titre que le premier juge a considéré que Madame [K] [N], en sa qualité de belle-soeur du locataire décédé, ne pouvait pas bénéficier des dispositions de l'article 5-1 de la loi du 1er septembre 1948, qui réservent le bénéfice du maintien dans les lieux à des catégories de personnes limitativement énumérées: le conjoint, le partenaire lié par un PACS, les ascendants ou les descendants, dont elle ne fait pas partie; Considérant que le droit au maintien dans les lieux accordé par la loi du 1 er septembre 1948 est un droit personnel résultant de la loi elle-même et indépendant des droits du locataire principal; Considérant que la bonne foi de Madame [K] [N] n'est pas remise en cause par les bailleurs; Considérant que, si du fait de la résiliation de plein droit du contrat de location au jour du décès du locataire principal, le [Date décès 1] 2007, Madame [K] [N], occupante des lieux, a perdu sa qualité de sous-locataire, pour autant, même si aucun congé n'a été délivré à Monsieur [B] [X] sur le fondement de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, elle a depuis la même date conservé le droit au maintien dans les lieux qu'elle a acquis régulièrement en application de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, en suite d'une sous-location régulière, et qui lui a même été judiciairement reconnu par le jugement du 19 septembre 1985 du tribunal d'instance de Paris 4ème; Qu'il y a lieu, en conséquence, de confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a constaté que Madame [K] [N] bénéficiait d'un droit au maintien dans les lieux , en sa qualité de sous-locataire de bonne foi, et statuant à nouveau de ce chef, il convient de constater que Madame [K] [N] , occupante des lieux, a conservé le droit au maintien dans les lieux qu'elle a acquis régulièrement en application de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, en suite d'une sous-location régulière, et qui lui a même été judiciairement reconnu par le jugement du 19 septembre 1985 du tribunal d'instance de Paris 4ème; Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens Considérant que Monsieur [Z] [H] et Madame [H] [J] épouse [H], qui succombent en leurs prétentions, seront condamnés aux dépens d'appel et garderont à leur charge les frais non compris dans les dépens qu'ils ont exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées; Considérant que les sommes qui doivent être mise à la charge de Monsieur [Z] [H] et Madame [H] [J] épouse [H] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel par Madame [O] [X] et par Madame [K] [N] peuvent être équitablement fixée respectivement à 2000 euros et à 1000 euros ;