Cour d'appel, 1ère Chambre A, 14 février 2017, n° 15/13116

Motivation

MOTIFS DE LA DECISION : Attendu que la SCI CASANTON a été constituée en mars 2009 entre M. [B] [M], M. [Z] [N], M. [O] [V] et Mme [T] [O] épouse [V] aux fins d'acquisition d'un immeuble sis [Adresse 1], son administration et son exploitation par bail, location ou autrement ; que cet immeuble, constitué des parcelles AN [Cadastre 1] lieudit [Localité 4] pour 1039 m² et AN [Cadastre 2] lieudit [Adresse 1] pour 1960 m² comprenant un immeuble à usage de restaurant et terrain attenant, a été acquis suivant acte des 7 et 16 juillet 2009 ; que le local commercial avec terrain attenant à usage de parking a été donné à bail commercial par la SCI à la Sarl JORDANE (ayant pour gérant M. [V]) le 1er avril 2009 moyennant un loyer de 1.000 euros par mois ; que deux autres baux commerciaux ont également été consentis sur le terrain qualifié de terrain à bâtir pour une surface de 1500 m² à la Sarl EUROFACADES (ayant pour gérant M. [B] [M]) et à la Sarl HIDI LOC CD (ayant pour gérant M. [Z] [N]) aux fins de construction d'un local à usage commercial ou artisanal ; Qu'à la demande de M. [B] [M] et M. [Z] [N], le juge des référés du tribunal de grande instance de Draguignan a, par ordonnance du 28 décembre 2012, désigné Me [Q] [L] en qualité d'administrateur provisoire de la SCI CASANTON pour une durée de six mois avec mission de réunir une assemblée générale des associés pour décider du devenir de la société ; Que suivant délibération de l'assemblée générale de la SCI CASANTON du 26 juillet 2013, les associés ont décidé à l'unanimité la dissolution anticipée de la société et sa liquidation amiable mais ne se sont pas mis d'accord sur la désignation du liquidateur ; Que c'est ainsi, que M. [B] [M] et M. [Z] [N] ont déposé requête auprès du président du tribunal de grande instance de Draguignan et obtenu la désignation de Me [H] [S], mandataire judiciaire, en qualité de liquidateur amiable de la SCI CASANTON ; qu'il était donné mission à Me [H] [S] de réaliser l'actif et de vendre tous les biens avec toute liberté de choix du procédé de réalisation le plus approprié, adjudication publique ou privée, et de demander la résiliation judiciaire du bail grevant l'immeuble pour en obtenir un meilleur prix ; Qu'à l'assemblée générale des associés réunie le 22 janvier 2015 par Me [H] [S], M. et Mme [V] ont rejeté la résolution de mise en vente du bien immobilier aux enchères publiques ; Que c'est ainsi que Me [H] [S] a saisi le tribunal de grande instance de Draguignan pour obtenir l'autorisation de procéder à cette vente afin de mener à bien ses opérations de liquidation ; Attendu que M. et Mme [V] indiquent s'opposer à la mise en vente du bien aux enchères publiques à défaut pour le liquidateur d'avoir préalablement proposé l'immeuble à la vente au locataire commercial qui serait, selon eux, bénéficiaire d'un droit de préemption en application de l'article L 145-46-1 du code de commerce ; Que le tribunal a retenu à juste titre que M. et Mme [V] n'avaient pas qualité à agir pour défendre les intérêts de la Sarl JORDANE, locataire commerciale, ce que les appelants admettent devant la cour ; Que M. et Mme [V] soutiennent qu'ils ont cependant un intérêt à s'opposer à la vente aux enchères du bien immobilier en leur qualité d'associés à raison des frais qui seraient générés par une vente qui se réaliserait au mépris du droit de préemption du locataire ; que cette argumentation apparaît fondée ; qu'au demeurant, ils ont été attraits devant le tribunal par Me [H] [S] en vue d'obtenir l'autorisation de procéder à la vente aux enchères du bien en dépit du refus qu'ils ont opposé en leur qualité d'associés ; qu'ils ont donc qualité et intérêt à défendre leur refus devant la juridiction saisie ; Attendu que l'article L 145-46-1 du code de commerce créé par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, a introduit un droit de préemption au bénéfice du locataire commercial en cas de mise en vente des locaux à usage commercial ou artisanal, à l'instar du droit de préemption bénéficiant au locataire de locaux à usage d'habitation ; Que l'article 21 III de la loi prévoit que ce nouveau dispositif s'applique à toute cession intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la loi, intervenue le 18 juin 2014, de sorte que la présente vente, proposée par le liquidateur aux associés le 22 janvier 2015 et non encore intervenue à ce jour, doit donner lieu à l'application de ce nouveau texte, ce qui n'est pas discuté au demeurant par les parties ; Que l'article L 145-46-1 prévoit que : « Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. » ; Qu'en l'espèce, ces dispositions n'ont pas vocation à s'appliquer dès lors que la vente de l'immeuble intervient dans le cadre de la liquidation amiable de la SCI CASANTON et qu'il ne s'agit pas d'une vente de gré à gré, mais d'une vente judiciaire, le président du tribunal de grande instance de Draguignan ayant donné mission à Me [H] [S] de réaliser l'actif de la SCI et Me [H] [S] estimant à juste titre que la vente aux enchères publiques est la plus adaptée, compte tenu de la mésentente entre les associés et de la nécessité de rechercher le meilleur prix ; qu'à la différence du droit de préemption prévu par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 applicable aux locaux à usage d'habitation, l'article L 145-46-1 ne traite pas du cas des ventes judiciaires, ce dont il peut être déduit que le droit de préemption ne s'applique pas en la matière ; Qu'au demeurant, ainsi que le soulignent les intimés, le prix de la vente, n'étant pas fixé puisque ressortant de la dernière enchère, ne peut être proposé au locataire commercial avant la mise en vente de l'immeuble aux enchères publiques ; Qu'enfin, l'article L 145-46-1 dispose qu'il « n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. » ; qu'en l'espèce, il ressort des pièces que la Sarl JORDANE n'est pas locataire commerciale de la totalité de l'immeuble mis en vente puisque le terrain a été donné à bail commercial à la Sarl EUROFACADES et à la Sarl HIDI LOC CD pour une surface de 1500 m², de sorte que la cession globale de l'immeuble ne peut donner lieu à exercice d'un droit de préemption par la locataire d'une partie seulement de l'immeuble vendu globalement ; Qu'il convient en conséquence de dire que l'opposition de M. et Mme [V] à la mise en vente du bien immobilier constituant l'actif de la SCI CASANTON en liquidation n'est pas fondée et de confirmer le jugement en ce qu'il a autorisé Me [H] [S] à procéder à la mise en vente aux enchères publiques de ce bien dans les conditions fixées dans son dispositif ; Que l'appel de M. et Mme [V] sera donc rejeté et qu'ils seront condamnés aux dépens et au paiement des frais irrépétibles engagés par les intimés pour défendre devant la cour ; Attendu qu'il n'est pas établi que l'appel interjeté par M. et Mme [V] serait dicté par une intention malicieuse et aurait un caractère purement dilatoire et abusif ; que la demande en paiement de dommages et intérêts présentée par M. [B] [M] et M. [Z] [N] sera donc rejetée ; qu'il n'y a pas lieu à amende civile ;