Cour d'appel, Pôle 4 - Chambre 2, 15 février 2017, n° 15/12099

Motivation

SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; Sur la recevabilité de la demande d'annulation de la résolution n° 13 M. [X] est opposant à cette résolution ; de ce seul fait, sa demande d'annulation est recevable au regard de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; Le fait que M. [X] ait voté en faveur de certaines des résolutions prises consécutivement à la décision de suppression du poste de concierge, n'a pas pour effet de modifier la nature de son vote sur la résolution n° 13 ; son opposition à cette suppression ne lui interdit nullement de voter, favorablement ou non, sur les décisions à prendre compte tenu de cette suppression ; les résolutions n° 15, 16 et 19 et 20 ne sont connexes à la résolution n° 13 que parce que celle ci a été adoptée, sinon elles n'auraient pas été soumises au vote des copropriétaires ; de plus, les résolutions sont indépendantes entre elles et chaque propriétaire a le droit de voter sur chacune d'elles ; Le syndicat des copropriétaires doit donc être débouté de sa fin de non recevoir ; Sur la demande d'annulation de la résolution n° 13 L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable à la date de l'assemblée générale du 19 novembre 2012 dispose : "Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : ... f) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat, sous réserve qu'elles ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l'immeuble. L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble"; L'existence d'un gardien étant prévue par le règlement de copropriété, la suppression du poste de concierge requiert l'unanimité, parce qu'elle porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives résultant de ce règlement, hormis dans l'hypothèse où les solutions de substitution mises en place par la copropriété offrent aux copropriétaires des avantages strictement équivalents à ceux que leur proposait le service de conciergerie qui a été supprimé ; En l'espèce, le règlement de copropriété prévoit la présence d'un concierge logé sur place et définit les missions dévolues à ce concierge en prévoyant qu'il devra notamment " entretenir les parties communes de la maison en état constant de propreté, monter le courrier le matin et le soir..." ; Pour pallier à la suppression du poste de gardien, le syndicat a adopté deux résolutions prévoyant le recours à une société d'entretien, la société Net Leader, et l'installation d'une batterie de boîtes aux lettres dans l'entrée de l'immeuble pour permettre la distribution du courrier ; Le premier juge a exactement relevé que l'installation de boîtes aux lettres dans le hall de l'immeuble n'offre pas aux copropriétaires un service équivalent à celui que leur procurait le service du courrier porté à chaque appartement par le concierge, prévu par le règlement de copropriété et qui constitue, au même titre que l'ascenseur et le chauffage, un service collectif ou élément d'équipement commun participant de la destination de l'immeuble, et que les tâches de liaison avec le syndic et les entreprises de maintenance amenées à intervenir dans la copropriété, qui sont nécessairement effectuées par tout gardien logé dans la copropriété, ne seront plus assurées ; à cet égard le règlement de copropriété stipule en son article 4 que le concierge "devra exécuter les ordres qui lui sont donnés par le syndic dans l'intérêt général de la maison" ; Le premier juge a justement retenu que la suppression du poste de gardien n'est donc pas entièrement compensée par les solutions de substitution mises en place, qui n'apportent pas à la copropriété des avantages équivalents à ceux dont elle disposait antérieurement et que, par suite, la résolution querellée qui porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives des copropriétaires, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété, ne pouvait valablement être adoptée qu'à l'unanimité ; Il convient d'ajouter que la présence physique d'un gardien logé sur place participe à la sécurité de l'immeuble, même s'il n'existe plus d'astreinte de nuit et même si son rôle n'est pas celui d'un vigile, que l'existence d'un poste de concierge contribue au standing de cet immeuble "bourgeois", étant précisé que la notion d'habitation bourgeoise est rappelée dans le règlement de copropriété qui met l'accent "sur la bonne tenue de la maison" ; le concierge logé sur place participe à la sécurité de l'immeuble, même si ce dernier est doté d'un digicode et d'un interphone puisqu'un code finit par être connu, à plus ou moins brève échéance, de personnes extérieures à l'immeuble qui voudraient y pénétrer sans motif tirés d'invitation ou de visite aux résidents de l'immeuble, ou de visite d'appartements à vendre ou louer ou de travaux à y effectuer ; selon le règlement de copropriété, le concierge avoir pour mission de faire visiter les appartements à vendre ou à louer ; Par ailleurs, il ressort des pièces produites par M. [X] que depuis qu'il n'y a plus de gardienne, la propreté de l'immeuble laisse à désirer (pièce n° 10) et que des vols se sont produits (pièce n°11) ; Le critère économique avancé par le syndicat des copropriétaires pour justifier la suppression du poste de gardien n'est prévu par aucun texte et il n'est au surplus pas déterminant puisque la solution retenue du recours à une entreprise de nettoyage représente un gain marginal moyen de 15 € par mois par copropriété alors que le gardien logé sur place présente bien des avantages supplémentaires (pièces [X] n° 13 et 14), notamment l'éclairage des parties communes et l'extinction de cet éclairage, ainsi qu'il est prévu dans le règlement de copropriété ; de plus, il résulte du contrat de travail produit par le syndicat que l'ancienne gardienne assurait bien le service du courrier (pièce n°2) ; Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a annulé la résolution n° 13 de l'assemblée générale du 19 novembre 2012, faute d'avoir obtenue l'unanimité requise ; Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires La solution donné au litige emporte la confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts formulée par le syndicat ; Sur les dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; de même le jugement doit être confirmé en ce qu'il a dispensé M. [X] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à M. [X] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; M. [X] doit être dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d'appel dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires ;