Cour d'appel, CHAMBRE 2 SECTION 1, 12 janvier 2017, n° 15/07384

Motivation

SUR CE La S.A.R.L. BA, dont la société Financière [J] [L] est actionnaire à 100 % est propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 6]. La SAS Librairie B est preneur d'un bail commercial pour cet ensemble immobilier où elle exploite un fonds de commerce de librairie-papeterie. Le bail commercial a été renouvelé le 1er juillet 2010 pour une durée de 9 ans. Selon un mandat non exclusif de recherches signé le 7 mai 2015, la société BA a mandaté la S.A.R.L. Kehl, agence immobilière, afin de rechercher un acquéreur pour cet immeuble au prix de 1 200 000 euros. Par courrier du 12 mai 2015, la société Greginvest Belgium a fait connaître son intention de se porter acquéreur du bien. Par courrier recommandé du 20 mai 2015, la société Kehl a informé la société Librairie B de l'intention du bailleur de vendre l'immeuble qu'elle occupe au titre du bail commercial et lui en a proposé l'acquisition, en application des dispositions résultant de l'article L.145-46-1 du code de commerce aux conditions suivantes : - prix net vendeur : 1 200 000 euros, - honoraires d'agence TTC : 144 000 euros à la charge de l'acquéreur, - frais de formalité et d'enregistrement de l'acte en sus. Par courrier recommandé du 19 juin 2015, la société Librairie B a indiqué accepter l'offre aux conditions suivantes : - prix net vendeur 1 200 000 euros, - frais de formalités et d'enregistrement d'acte en sus, - recours à un prêt. Par actes d'huissier en date des 21, 22 et 23 juillet 2015, les société BA et financière [J] [L] ont assigné à jour fixe les société Kehl, librairie B et Greginvest Belgium devant le tribunal de grande instance d'Arras afin que la société Greginvest Belgium soit autorisée à acquérir l'ensemble immobilier litigieux dans les conditions fixées à l'acte du 12 mai 2015, ce qui a donné lieu au jugement déféré. La société Librairie B fait valoir que le texte est particulièrement clair et prévoit qu'avant même d'avoir trouvé un acheteur, le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal doit proposer le bien à son locataire / preneur, qu'il n'a pas à mandater une agence immobilière pour rechercher un potentiel acheteur, que le propriétaire n'a pas le choix de l'acquéreur, qu'il doit indiquer le prix de vente souhaité à son locataire, pour lui proposer de réaliser la vente avec lui comme l'illustrent les travaux parlementaires qui évoquent le droit de préférence du preneur, que le législateur a voulu faire bénéficier de cette protection spécifique du locataire de baux d'habitation à ceux des baux commerciaux, La société Greginvest Belgium réplique que la société Librairie B n'a pas exercé valablement son droit de préférence au regard des dispositions de l'article L.145-46-1 du code du commerce, que l'acquiescement à l'ensemble des conditions de la vente, en ce compris la commission de l'agence immobilière, est une condition de validité de l'exercice du droit de préférence, que la jurisprudence estime de manière constante que le bénéficiaire du droit de préemption doit acquitter les honoraires de l'intermédiaire tant pour des pactes de préférence purement conventionnels que lors de l'application d'un droit de préférence, en matière de cession du fonds de commerce, en matière de cession de biens ruraux, en matière de cession de droit de préemption urbain, en matière de cession de droits indivis, que seul fait exception à cette règle le bail d'habitation, que dans cette hypothèse, les modalités de la vente doivent être exposées dans le congé pour vendre, valant lui-même offre de vente, que le bailleur doit proposer le logement à la vente avant toute autre personne directement au locataire ce qui exclut l'existence de frais d'agent immobilier, que la purge d'un droit de préférence ne peut se faire qu'à des conditions définitivement fixées que le bailleur a décidé d'accepter pour une vente, que le droit de préemption du locataire d'habitation constitue la contrepartie d'un congé et de la déchéance de tout titre d'occupation des lieux loués, ce qui n'est pas le cas en matière de bail commercial, que les dispositions de la loi relatives au droit de préemption du locataire d'habitation sont d'ordre public ce qui n'est pas le cas du droit de préemption du locataire commercial, La Société BA et la société financière [J] [L] expose et que la société BA avait informé la société Librairie B de son intention de vendre l'immeuble puisque son dirigeant avait adressé à la SARL BA, une offre d'acquisition pour un montant de 800 000 euros, c'est-à-dire pour un prix très en deçà de la valeur de l'immeuble, que pour notifier à son locataire son intention d'aliéner dans des conditions particulières, il ne peut pas être fait grief au propriétaire d'un bien de rechercher un acquéreur en dehors de son locataire, ce qui permet de fixer le prix et les conditions de la vente, l'article L 145-46-1 du code de commerce imposant simplement au propriétaire, d'en informer le locataire pour que celui-ci puisse se prononcer sur cette offre dans le délai d'un mois, que le droit de préemption est habituellement défini comme la faculté pour son bénéficiaire de se voir proposer la chose vendue en se substituant purement et simplement à un acquéreur initial, aux mêmes conditions que l'offre et ne porte pas atteinte au droit de la commission de l'agent immobilier tel qu'il est conventionnellement prévu, que le droit de préemption du preneur à bail commercial est distinct de celui du locataire d'un bail d'habitation puisque le premier dispose d'un contrat opposable aux propriétaires successifs pendant toute la durée d'exécution de son contrat et ne peut pas être considéré dans une situation de précarité comparable au locataire d'un bail d'habitation. L'article L.145-46-1 du code du commerce dispose que : « lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois ». Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet. Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.' Il résulte de ces dispositions que dès lors que le bailleur souhaite vendre un local à usage commercial ou artisanal, il doit en informer le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Il est précisé que cette notification qui doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée vaut offre de vente. Si le locataire refuse ou ne répond pas dans le délai d'un mois et si le bailleur est amené à vendre à des conditions plus avantageuses que celles proposées au locataire, il doit lui présenter une nouvelle offre correspondant aux conditions réelles de vente. L'existence de cette double proposition corrobore le fait que dans un premier temps, le bailleur ne doit pas attendre une offre d'achat pour informer le preneur de la possibilité qu'il a de se porter acquéreur du local commercial. L'article L.145-46-1 du code du commerce ne fait pas mention de l'existence d'un droit de préemption mais d'une offre de vente au locataire qui bénéficie d'un droit de préférence sur tout autre acquéreur ce qui exclut l'existence de frais de recherche d'un acheteur. Les intimés versent aux débats un courrier en date du 9 mai 2014 de M. [K], preneur, adressé à la société Ba aux termes duquel il propose d'acquérir le local commercial pour un prix de 80 000 euros. Il n'a pas été donné suite à cette proposition qui ne correspond pas aux dispositions de l'article L.145-46-1 du code du commerce imposant au bailleur dès son intention de vendre de faire une offre de vente au preneur ce dont les intimés ne sont pas en mesure de justifier. Le caractère d'ordre public de la loi et l'absence de précarité de la situation du preneur du local commercial sont sans incidence sur les modalités d'application de L'article L.145-46-1 du code du commerce. La SAS Librairie B est preneur du local commercial sis [Adresse 6] et appartenant à la SARL SOCIETE BA. Aux termes de ses conclusions, la SARL Librairie B confirme son intention d'acquérir l'immeuble sis [Adresse 7]. Le 20 mai 2015, la SARL Khel Immobilier, agissant en qualité d'agent immobilier du propriétaire, notifiait une offre de vente au locataire sur le fondement du nouvel article L 145-46-1 du code de commerce, instauré par la loi dite PINEL du 18 juin 2014, « dans les conditions suivantes : - prix net vendeur : 1 200 000,00 euros -honoraires d'agence TTC : 144 000,00 euros à la charge de l'acquéreur - frais de formalité et d'enregistrement d'acte en sus ». Le 19 juin 2019, le conseil de la SAS Librairie B répondait: «Je vous indique que ma cliente (la SAS Librairie B) entend exercer le droit de préférence et accepte l'offre aux conditions suivantes : -Prix net vendeur : 1 200 000,00 euros -Frais de formalité d'enregistrement d'acte en sus -Recours à un prêt. » Elle adressait en copie ce courrier à l'agent immobilier la SARL Khel Immobilier. Il sera en conséquence sur le fondement de l'article L.145-46-1 du code du commerce fait droit à la demande de la société Librairie B d'acquisition de l'ensemble immobilier pour le prix de 1 200 000,00 euros, frais de formalité et d'enregistrement d'acte en sus, et cela sans qu'il y ait lieu d'y ajouter une commission ou des honoraires d'agence. La SARL société BA, et en tant que de besoin la société financière [J] [L] sera condamnée à régulariser l' acte de vente de l'immeuble sis [Adresse 7] pour le prix de 1 200 000 euros, frais de formalité et d'enregistrement d'acte en sus, et au profit de la SARL Librairie B, devant tel Notaire qu'il lui plaira, et cela dans les 3 mois de la signification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte de 500 euros par jour de retard. La société financière [J] [L] et la SARL Société BA, seront condamnées solidairement, à payer à la SARL Librairie B la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.