Cour d'appel, Pôle 4 - Chambre 9, 8 février 2018, n° 16/23657

Motivation

SUR CE, Sur le prix du bail consenti par les époux [N] à M. [K] M. [K] soutient que la demande des époux [N] est irrecevable puisque présentée au-delà de la troisième année du bail -qui a commencé selon lui à courir en 2010- conformément à l'article L 411-13 du code rural et de la pêche maritime. Or, comme le font valoir les époux [N], il convient de distinguer l'action en révision du prix du bail prévue à l'article L 411-13 précité qui vise à rectifier le montant du fermage contracté à un prix supérieur ou inférieur d'au moins un dixième à la valeur locative du bien, laquelle action ne peut être exercée qu'au cours de la troisième année de jouissance selon cette disposition, et l'action en régularisation ou en nullité du fermage exercée sur le fondement de l'article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime destinée à sanctionner les fermages qui ne sont pas fixés dans le respect des règles d'ordre public posées par cet article, lequel exige notamment que le loyer soit fixé en monnaie depuis une loi du 2 janvier 1995. En l'espèce, il est constant au vu des explications concordantes des parties sur ce point que le fermage est fixé en denrées. Il ressort en outre du dossier de première instance que les époux [N] ont toujours fondé leur action sur l'article L 411-11 susvisé sans jamais invoquer l'existence d'un prix inférieur ou supérieur d'au moins un dixième à la valeur locative et qu'ils ont argué dans leurs conclusions déposées devant le tribunal de la violation des dispositions d'ordre public de cet article en ce que le loyer était fixé en denrées. C'est donc à juste titre que le tribunal a écarté la fin de non-recevoir soulevée par M. [K] sur le fondement de l'article L 411-13 précité. M. [K] prétend également que les époux [N] ont réclamé que le prix soit réglé en nature et ne peuvent dès lors invoquer cette circonstance pour remettre en cause le montant du fermage en vertu du principe nemo auditur propriam turpitudinem allegans. Cependant, force est de constater que les époux [N] nient avoir exigé un prix réglé en nature et que cette assertion de M. [K] n'est étayée par aucun élément de preuve. Ce moyen manque donc en fait, étant observé en outre que comme l'a relevé le tribunal, s'agissant de dispositions d'ordre public selon l'article L 411-[Cadastre 8] du code rural et de la pêche maritime, elles ne peuvent être tenues en échec par un éventuel accord initial des parties sur un versement en denrées. M. [K] fait encore valoir que le mode du règlement du fermage en nature est parfaitement légal. Il se fonde à cet effet sur l'article [Cadastre 27] de l'arrêté du 22 mai 1987 du Préfet de l'Essonne, invoquant que la loi du 2 janvier 1995 n'a pas précisé qu'elle abrogeait les textes réglementaires qui lui étaient contraires et qu'il n'appartient pas au juge judiciaire d'apprécier la légalité d'un texte réglementaire de telle sorte qu'il y aurait lieu à question préjudicielle auprès de la juridiction administrative. Mais, ainsi que le relèvent les époux [N], le bail litigieux a été conclu bien après l'entrée en vigueur de la loi du 2 janvier 1995 puisque, selon M. [K], il a été conclu en 2010 et, selon les époux [N], il date de 2011. Il a donc vocation à être régi par l'article L 411-11 précité qui, depuis la loi du 2 janvier 1995 et par des dispositions d'ordre public, prévoit une fixation du loyer en monnaie et non par les dispositions antérieures de l'article L 411-11 fondées sur une évaluation en denrées ainsi que par les décisions prises par l'autorité administrative en application de ces anciennes dispositions, telles que l'arrêté du 22 mai 1987 invoqué par M. [K]. En conséquence, il n'y a pas lieu de saisir la juridiction administrative de la question préjudicielle soulevée par ce dernier. Le fermage litigieux étant fixé en denrées contrairement aux dispositions d'ordre public de l'article L 411-11 susvisé, il convient d'accueillir la demande des époux [N] visant à en prononcer la nullité, étant observé qu'un tel prononcé ne figure pas dans le dispositif du jugement attaqué. Le prix du bail doit dès lors être fixé en monnaie à compter de la date de conclusion du bail. M. [K] prétend à titre subsidiaire que le fermage payé par lui correspond à la fourchette préfectorale et se base à cet effet, pour effectuer son calcul, sur le prix minimum de la dernière - la 3ème - catégorie des cultures générales sans bâtiment d'exploitation de l'arrêté préfectoral, alors que le tribunal s'est fondé sur le prix maximum de la 2ème catégorie de ces mêmes terres fixé par l'arrêté préfectoral. Pour contester le prix retenu par le tribunal, M. [K] argue de la taille des parcelles et de leur grand nombre. L'arrêté préfectoral prévoit que les minima et maxima prévus par chaque catégorie permettent de tenir compte notamment de la structure parcellaire du bien loué, étant entendu que le maximum ne pourra être demandé que pour des terres bien groupées et qu'une minoration pourra être appliquée à l'intérieur de chaque fourchette pour les terres insuffisamment groupées. La structure parcellaire qui est invoquée par M. [K] ne concerne ainsi que la fourchette des prix à l'intérieur d'une même catégorie, alors que M. [K] n'invoque aucun autre moyen pour justifier que les parcelles qui lui sont données à bail relèvent de la 3ème catégorie. L'éparpillement des terres dont il se prévaut n'est en outre pas démontré au seul vu des relevés MSA qu'il produit. Il convient encore de constater que M. [K] ne sollicite pas d'expertise en vue d'obtenir un avis sur la valeur locative des terres en cause. Dès lors, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé le prix du bail consenti par les époux [N] à M. [K] à la somme de 3 264,80 euros par an à compter du 1er mars 2011 portant sur une superficie totale de 31 ha 37a 12 ca. Sur l'arriéré de fermages Les époux [N] sollicitent le paiement par M. [K] de la somme de 23032,72 euros au titre des fermages pour la période de 2011 à 2017 suivant un décompte détaillé en page 7 de leurs conclusions. Ce décompte ne fait l'objet d'aucune critique de la part de M. [K], sauf pour ce dernier à contester le prix retenu par le tribunal, ce sur quoi il a déjà été statué, et à prétendre avoir réglé 92 quintaux par an en se fondant sur une attestation de M. [H] [N] du 8 juin 2014. Aux termes de ce document, M. [H] [N] a indiqué que M. [K] a fourni à M. [T] [N] et lui-même 92 quintaux en 2011, 2012 et 2013. Ainsi, il apparaît que les quintaux fournis l'ont été tant à M. [H] [N] qu'à son père sans que l'attestation ne permette de déterminer la répartition entre les deux. A défaut d'autre élément de preuve et les époux [T] [N] ne reconnaissant avoir reçu eux-mêmes que 45 quintaux par an de 2011 à 2013 inclus, il convient de tenir compte d'un paiement à hauteur de 45 quintaux sur 3 ans, ce qui, sur la base des calculs de M. [K], représente la somme totale de 2 598,70 euros. Le solde restant dû s'élève donc à la somme de 20 434,02 euros (23 032,72 - 2598,70) au paiement de laquelle M. [K] sera condamné. Sur les parcelles ZE n°[Cadastre 36] et B n° [Cadastre 7] M. [K] prétend que les terres données à bail incluent une parcelle de terre située sur la commune de [Localité 52] (Loiret) cadastrée ZE n°[Cadastre 36] issue d'un remembrement. Il explique que cette parcelle n'a jamais été rectifiée auprès de la MSA de sorte qu'elle apparaît dans ses relevés comme la parcelle cadastrée section 4 n° [Cadastre 1] et qu'elle a fait l'objet d'un échange de cultures avec M. [R] en contrepartie duquel il exploite la parcelle située sur la commune [Localité 44] cadastrée ZE n°[Cadastre 36]. En conséquence, il sollicite la reconnaissance du bail dont il bénéficie sur la parcelle cadastrée ZE n°[Cadastre 36], la libération de ladite parcelle par les époux [R] et tant que celle-ci n'est pas effective, l'autorisation de continuer à exploiter la parcelle B n° [Cadastre 7]. Il convient de préciser que les époux [R] sont propriétaires depuis 1995 de la parcelle B n° [Cadastre 7] à [Localité 44] (Essonne) et qu'ils ont par ailleurs acquis la parcelle ZE n°[Cadastre 36] à [Localité 52] (Loiret) le 30 janvier 2014 de M. [T] [N]. Or, comme le font valoir les époux [N], M. [K] ne justifie pas exploiter la parcelle située sur la commune de [Localité 52], le tribunal ayant à juste titre retenu que la mention de la parcelle sur le relevé MSA de M. [K], encore que figurant sous une autre numérotation cadastrale, n'était pas probante à cet égard. En effet, il s'agit d'un document purement déclaratif. En outre, ainsi que le relèvent les intimés, M. [K] ne justifie pas avoir versé le moindre fermage en ce qui concerne cette parcelle. Si M. [K] prétend que le prix de la location de cette parcelle était "noyé" dans le fermage des autres parcelles données à bail par les époux [N], cette allégation n'est étayée par aucun élément de preuve alors que ces derniers soutiennent et ont toujours soutenu que le bail verbal qu'ils ont consenti à M. [K] ne porte que sur les parcelles situées sur les communes de [Localité 50] et [Localité 48]. Il y a lieu du reste d'observer que l'acte de vente portant sur la parcelle ZE n°[Cadastre 36] en date du 30 janvier 2014 mentionne que le bien vendu est libre de toute occupation et de toute location, ce qui corrobore que les époux [N] n'ont jamais eu la volonté de donner à bail la parcelle litigieuse à M. [K]. Il convient encore de souligner que si M. [H] [N] indique dans une attestation du 20 juin 2014 avoir cultivé la parcelle [Localité 44] à la suite de l'échange avec la parcelle de [Localité 52] convenu plusieurs années auparavant entre son père et M. [R] et l'avoir ensuite cédée à M. [K], c'est à juste titre que le tribunal a relevé que cette attestation n'était pas conforme à l'article 202 du code de procédure civile. En effet, elle omet la plupart des mentions exigées à l'article 202 alinéa deux, n'est accompagnée d'aucun document d'identité et, surtout, ne comprend pas l'indication qu'elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance des sanctions pénales auxquelles il s'expose en cas de fausse attestation. Dès lors, elle ne présente pas de garanties suffisantes pour emporter la conviction. De surcroît, ce document ne justifie pas que la "cession" concernant la parcelle litigieuse qui y est évoquée ait reçu l'agrément des bailleurs, à savoir des époux [T] [N], ou ait été judiciairement autorisée. De plus, alors que la parcelle ZE n°[Cadastre 36] appartient depuis le 30 janvier 2014 aux époux [R], M. [K] n'établit ni même n'allègue avoir versé un quelconque fermage aux époux [R], que ce soit pour ladite parcelle ZE n°[Cadastre 36] de [Localité 52] ou pour celle B n°[Cadastre 7] [Localité 44] également propriété des époux [R] qu'il dit exploiter à la suite de l'échange avec la parcelle ZE n°[Cadastre 36]. Si les époux [R] indiquent qu'avant de devenir propriétaires en 2014 de cette parcelle située à [Localité 52], ils l'exploitaient avec l'accord de M. [N] et qu'en contrepartie, ce dernier exploitait leur parcelle B n°[Cadastre 7] située à [Localité 44] dont ils étaient propriétaires depuis 1995, cette circonstance est indifférente au regard des prétentions de M. [K] dès lors qu'il résulte des énonciations précédentes que celui-ci ne prouve pas être locataire de la parcelle ZE n°[Cadastre 36] à [Localité 52]. Il ne justifie pas davantage être locataire de la parcelle B n°[Cadastre 7] située à [Localité 44], ne l'alléguant pas d'ailleurs. En conséquence, M. [K] doit être débouté de toutes ses demandes, y compris de sa demande dommages et intérêts dans la mesure où n'étant pas preneur des terres en cause, il ne peut se plaindre d'un préjudice de jouissance. Le jugement sera donc confirmé et, ajoutant à celui-ci, il convient de prévoir une astreinte pour contraindre M. [K] à libérer la parcelle B n°[Cadastre 7] puisque celui-ci n'en est toujours pas parti en dépit de l'exécution provisoire ordonnée par le tribunal. Les époux [R], qui sont propriétaires de ladite parcelle occupée sans droit ni titre par M. [K] depuis plusieurs années et qui subissent ainsi une privation de jouissance du fait de ce dernier, sont fondés à réclamer l'indemnisation de ce préjudice qui sera justement réparé par l'allocation d'une somme de 2 000 euros. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile M. [K] doit être condamné aux dépens de première instance et d'appel, débouté de toute demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et condamné à payer aux époux [N] d'une part et aux époux [R] d'autre part la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, le jugement étant confirmé sur les frais irrépétibles de première instance.