Cour de cassation, Troisième chambre civile, 18 février 2016, n° 14-22.777, ECLI:FR:CCASS:2016:C300211

Annexes

MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. [C] demandeur au pourvoi principal PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit que M. [C] devrait garantir les conséquences dommageables de l'annulation de la servitude, ces dommages consistant dans le coût de la remise en état du terrain et la dépréciation de la valeur du bien acquis ; Aux motifs qu' aux termes des articles 1604 à 1611 du code civil le vendeur est tenu de délivrer à l'acquéreur un bien conforme et répondant aux caractéristiques de la chose vendue ; qu'en cas de violation de cette obligation le vendeur est condamné à des dommages et intérêts s'il en résulte un préjudice pour l'acquéreur ; que dans le cas présent Monsieur [C] s'était engagé à vendre aux époux [X] un terrain d'une superficie de 650m2 et à leur concéder une servitude d'usage et d'agrément sur une parcelle d'environ 300m2 ; qu'en l'état de l'annulation de la convention de servitude, il a failli à son obligation de délivrer une chose conforme à celle convenue dès lors que le bien vendu ne bénéficiera pas de la servitude d'usage prévue à l'acte ; que ce manquement à l'obligation de délivrance occasionne aux époux [X] un préjudice financier correspondant aux frais de remise en état du terrain et entraîne une moins valeur de bien acquis ; que M. [C] n'est pas fondé à soutenir qu'en édifiant des ouvrages sur la bande de terre grevée à leur profit d'une servitude d'usage et d'agrément perpétuel les époux [X] auraient abusé de leurs droits ; qu'en effet la clause contractuelle ne leur faisait obligation que de maintenir toujours en bon état l'assiette de la servitude mais ne leur interdisait nullement d'édifier des ouvrages, le droit de construire découlant par essence du droit d'usage et de jouissance ; que la clause insérée en page 24 de l'acte de vente selon laquelle l'acquéreur profitera des servitudes actives et supportera celles passives conventionnelles ou légales, apparentes ou occultes, continues, discontinues, pouvant grever l'immeuble vendu, le tout à ses risques et périls sans recours contre le vendeur ne saurait exonérer M. [C] de l'obligation de délivrance à laquelle il est tenu ; qu'en conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [C] à garantir les époux [X] des conséquences dommageables de l'annulation de la servitude ; 1°) Alors que l'acte du 3 juillet 2003 précisait que « ce droit d'usage et d'agrément exclusif et perpétuel ne préjudiciera pas aux droits du propriétaire du fonds servant de réaliser tous ouvrages ou infrastructures à la seule condition de ne pas nuire à la jouissance paisible du propriétaire du fonds dominant », ce dont il résultait le propriétaire du fonds servant était seul autorisé à édifier des ouvrages sur son terrain ; qu'en décidant néanmoins que la clause contractuelle ne faisait obligation aux propriétaires du fonds dominant que de maintenir toujours en bon état l'assiette de la servitude mais ne leur interdisait nullement d'y édifier des ouvrages, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte du 3 juillet 2003, et a ainsi violé le principe de l'interdiction faite aux juges de dénaturer les documents de la cause, ensemble l'article 1134 du code civil ; 2°) Alors que la clause par laquelle l'acheteur renonce à exercer un recours contre le vendeur inclut le recours pour manquement à l'obligation de délivrance ; que l'acte passé le 3 juillet 2003 disposait que « l'acquéreur profitera des servitudes actives et supportera celles passives conventionnelles ou légales, apparentes ou occultes, continues, discontinues, pouvant grever l'immeuble vendu, le tout à ses risques et périls sans recours contre le vendeur », ce dont il résultait que cette clause interdisait aux époux [X] de former un recours contre M. [C] pour manquement à son obligation de délivrance ; qu'en limitant la portée de cette clause aux actions autres que celles fondées sur le manquement à l'obligation de délivrance, quand elle ne prévoyait aucune limitation de la sorte ni d'aucune autre, la cour d'appel en a dénaturé la portée claire et précise, en violation du principe de l'interdiction faite aux juges de dénaturer les documents de la cause, ensemble l'article 1134 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit que MM. [C] et [U] ne pouvaient être tenus in solidum à réparer l'entier préjudice subi par les époux [X], et d'avoir dit que Monsieur [U] ne pouvait être tenu qu'à la réparation de la perte de chance subie par les époux [X] et Monsieur [C] ; Aux motifs que le manquement au devoir de conseil de M. [U] a fait perdre aux époux [X] une chance d'acquérir leur terrain à moindre prix dès lors que l'annulation de la servitude entraîne une moins-value de leur propriété ; que ce même manquement a fait perdre à Monsieur [C] une chance d'identifier le risque d'annulation de la servitude et d'éviter de voir sa responsabilité engagée à l'égard des époux [X] en cas de réalisation de ce risque ; que M. [C] a engagé sa responsabilité contractuelle ; que Monsieur [U] a engagé sa responsabilité délictuelle ; que le premier est tenu de réparer l'intégralité du dommage subi par les époux [X] tandis que le second ne peut être tenu, tant à l'égard des époux [X] qu'à l'égard de M. [C], qu'à hauteur de la chance perdue ; qu'or, la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; qu'en conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné in solidum MM. [C] et [U] à réparer l'entier préjudice subi par les époux [X] ; 1°) Alors que le juge, doit en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'aucune des parties ne soutenait devant la cour d'appel que le préjudice résultant des manquements qui étaient imputés à M. [U] s'analysait en une simple perte de chance ; qu'en relevant d'office le moyen selon lequel M. [U] ne pouvait être tenu à réparation du dommage qu'à hauteur de la chance perdue, sans inviter les parties à présenter leurs observations sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; 2°) Alors que le notaire est tenu d'une obligation de conseil et d'efficacité des actes qu'il dresse ; que la notion de perte de chance, qui consiste en la disparition d'une éventualité favorable, est sans application lorsqu'il s'agit de réparer un préjudice actuel, certain et relié au fait générateur par un lien de causalité incontestable ; qu'ainsi le notaire qui manque à son obligation de conseil et d'efficacité, à l'occasion de la vente d'une parcelle, en omettant d'informer les parties des risques d'annulation d'une clause créant une servitude d'usage et d'agrément exclusif et perpétuel doit indemniser les acheteurs de l'intégralité du préjudice subi ; qu'en l'espèce, en affirmant que le manquement au devoir de conseil de M. [U] qui avait omis d'informer les parties du risque d'annulation de la clause de l'acte de vente créant une servitude d'usage et d'agrément exclusif et perpétuel n'avait causé qu'une perte d'une chance, bien que cette faute ait constitué la cause directe et certaine de l'intégralité du préjudice résultant de l'annulation de cette clause, à savoir des frais de remise en état et une dépréciation du terrain, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux conseils, pour M. [U], demandeur au pourvoi incident Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la nullité de la clause instituant une servitude d'usage et d'agrément exclusif et perpétuel, d'AVOIR dit que M. [U] a commis une faute en rédigeant l'acte du 3 juillet 2003 et d'AVOIR dit que M. [U] ne peut être tenu qu'à la réparation de la perte de chance subie par les époux [X] et M. [C] ; AUX MOTIFS PROPRES QU'aux termes de l'article 637 du Code civil une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ; qu'en application de cet article une servitude n'est qu'une charge grevant le fonds servant ; qu'elle n'est ni une aliénation, ni une expropriation ; qu'elle ne peut conférer ni un droit de jouissance exclusif, ni un droit d'empiétement ; qu'il en résulte que, malgré le principe de l'autonomie de la volonté dans les rapports contractuels, les parties ne peuvent instaurer au moyen d'une servitude un droit exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance sur tout ou partie de sa propriété ; que, dans le cas présent l'acte du 3 juillet 2003 par lequel Monsieur [C] a vendu aux époux [X] la parcelle [Cadastre 1] contient, en page 9, la clause suivante : « Servitude d'usage et d'agrément exclusif et perpétuel créée sur une partie de la parcelle cadastrée [Cadastre 2] restant la propriété du vendeur au profit de la parcelle [Cadastre 1] acquise aux présentes par l'acquéreur. L'assiette de cette servitude d'usage et d'agrément exclusif et perpétuel, située sur une partie de la parcelle cadastrée section [Cadastre 2] restant la propriété du vendeur consistera en une bande de terrain contigüe et parallèle à la parcelle [Cadastre 1] acquise par l'acquéreur étant précisé que l'assiette de cette servitude figure sur le plan de division établi par Monsieur [Q], géomètre expert, sous teinte jaune, en hachuré que la totalité de l'assiette de cette servitude d'usage et d'agrément exclusif et perpétuel est délimitée par les lettres I-J-K-L indiquées en rouge sur ledit plan. Cette servitude d'utilité et d'agrément exclusif et perpétuel ainsi établie s'exercera au gré du propriétaire du fonds dominant, ses représentants, son personnel, ses visiteurs et ayants droit. Elle s'exercera à l'avenir au gré des propriétaires qui lui succéderont. Le bénéficiaire du fonds dominant bénéficiera gratuitement de ce droit d'usage et d'agrément. L'assiette de ce droit devra toujours être en bon état. Les travaux qui, dans l'avenir se révéleraient nécessaires à son entretien seront à la charge du propriétaire du fonds dominant » ; qu'il est encore mentionné, en page 30 du même acte : « Modalités d'exercice: Cette servitude s'exercera à l'avenir, au gré des propriétaires qui lui succéderont. Le bénéficiaire du fonds dominant bénéficiera gratuitement de ce droit d'usage et d'agrément. L'assiette de ce droit devra toujours être en bon état. Les travaux qui, dans l'avenir, se révéleraient nécessaires à son entretien, seront à la charge du propriétaire du fonds dominant. Ces modalités sont expressément acceptées par le propriétaire du fonds servant, à titre de servitude réelle et perpétuelle, et constitue la seule limitation qu'auront à supporter les droits de propriété et de jouissance des propriétaires actuels et successifs de l'emplacement de la servitude. Ce droit d'usage et d'agrément, exclusif et perpétuel, tel que défini ci-dessus, ne préjudiciera pas aux droits du propriétaire du fonds servant de réaliser tous ouvrages ou infrastructures, à la seule condition de ne pas nuire à une jouissance paisible du bénéficiaire de la servitude » ; que cette convention de servitude a pour effet de priver le propriétaire du fonds servant de tout usage et de toute jouissance de la bande de terre grevée dès lors que seul le propriétaire du fonds dominant en a la jouissance exclusive et perpétuelle ; que s'il est mentionné in fine que le propriétaire du fonds servant peut réaliser tout ouvrage sur l'assiette de la servitude, cette clause est immédiatement rendue inopérante par la mention suivante énonçant que ces ouvrages ne peuvent pas nuire à la jouissance paisible du propriétaire du fonds dominant ; que Monsieur [U] ne saurait utilement s'opposer à la demande en faisant valoir que l'atteinte aux droits du propriétaire est minime puisqu'elle ne porte que sur une bande de terre d'environ 300m² pour un terrain de 2064m² alors que le propriétaire du fonds servant est privé de tout droit de jouissance sur une partie de sa propriété ; qu'il ne saurait non plus soutenir que la servitude doit s'analyser en une servitude de cour commune ce qui ne résulte nullement de la clause contractuelle ; qu'enfin, dès lors que la clause attribue un droit de jouissance exclusif au propriétaire du fonds dominant, Monsieur [U] ne saurait prétendre que le propriétaire du fonds servant n'est pas privé de tout droit de jouissance ; que la servitude ainsi instituée, en ce qu'elle dépouille entièrement le propriétaire du fonds servant de son droit d'usage et de jouissance qui est de l'essence même du droit de propriété, constitue une véritable expropriation ; […] ; que le notaire, en sa qualité de professionnel du droit, est tenu d'un devoir d'information et de conseil à l'égard de toutes les parties à l'acte pour lequel il prête son concours qu'il est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il rédige ; que sa fonction d'authentificateur lui interdit de méconnaître le droit positif de sorte qu'il a l'obligation d'avertir les parties si un acte risque d'être annulé et de devenir inefficace en raison d'une évolution de la jurisprudence ; que dans le cas présent Monsieur [U] a manqué à son devoir de conseil en insérant dans l'acte de vente du 3 juillet 2003 une clause créant une servitude d'usage et d'agrément exclusif et perpétuel qui avait pour finalité de déposséder le vendeur de tout droit de jouissance sur le fonds restant lui appartenir sans attirer l'attention des parties sur les risques d'annulation de cette clause au regard des dispositions du Code civil et de la jurisprudence de la Cour de Cassation résultant des arrêts des 24 mai 2000, 27 juin 2001 et 12 juin 2003 ; que compte tenu du caractère obligatoire et absolu du devoir de conseil, Monsieur [U] ne saurait contester sa responsabilité en alléguant qu'il s'est contenté de donner une forme authentique aux accords déjà convenus entre les parties et aux prévisions du plan de division dressé par Monsieur [Q] alors qu'étant chargé d'assurer la sécurité et l'efficacité des actes juridiques, il se devait d'informer les cocontractants des risques d'annulation de la clause de servitude envisagée ; que Monsieur [U] ne saurait soutenir qu'en édifiant des ouvrages sur la bande de terre grevée à leur profit d'une servitude d'usage et d'agrément perpétuel les époux [X] auraient abusé de leurs droits ; qu'en effet la clause contractuelle ne leur faisait obligation que de maintenir toujours en bon état l'assiette de la servitude mais ne leur interdisait nullement d'y édifier des ouvrages, le droit de construire découlant par essence du droit d'usage et de jouissance ; que le manquement au devoir de conseil de Monsieur [U] a fait perdre aux époux [X] une chance d'acquérir leur terrain à moindre prix dès lors que l'annulation de la servitude entraîne une moins-value de leur propriété ; que ce même manquement a fait perdre à Monsieur [C] une chance d'identifier le risque d'annulation de la servitude et d'éviter de voir sa responsabilité engagée à l'égard des époux [X] en cas de réalisation de ce risque ; que Monsieur [C] a engagé sa responsabilité contractuelle ; que Monsieur [U] a engagé sa responsabilité délictuelle ; que le premier est tenu de réparer l'intégralité du dommage subi par les époux [X] tandis que le second ne peut être tenu, tant à l'égard des époux [X] qu'à l'égard de Monsieur [C], qu'à hauteur de la chance perdue qu'or, la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; qu'en conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné in solidum Messieurs [C] et [U] à réparer l'entier préjudice subi par les époux [X] » ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'il ressort de l'acte constitutif de la servitude que la parcelle du fonds dominant, cadastrée [Cadastre 1] appartient à Monsieur et Madame [H] [X] qui l'ont acquise dans l'acte du 3 juillet 2003 précité de Monsieur [C] ; qu'il résulte d'abord de ces éléments que la servitude ainsi créée a un caractère réel et qu'à ce titre étant supportée par tous les propriétaires du fonds servant, Monsieur et Madame [M] et Monsieur [F] ont qualité en qualité de propriétaires du fonds dominant à agir ; que le caractère illicite de la servitude est invoqué ; que définie par l'article 637 du Code civil comme une charge imposée à un héritage pour l'usage et l'utilité d'un autre héritage, la servitude ne peut que diminuer l'exercice du droit du propriétaire du fonds servant, sans priver celui-ci de tous les attributs de son droit de propriété ; qu'ainsi une servitude ne peut être constituée par un droit exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété ; qu'en l'espèce, ce qui caractérise la servitude est un usage non seulement perpétuel mais surtout comme il est précisé plusieurs fois dans le texte « exclusif » , ce qui revient à ne laisser au propriétaire de cette bande de terrain sur lequel s'exerce la servitude que le droit de contempler son terrain, sans pouvoir s'y rendre et encore moins y édifier des constructions ; qu'en conséquence, même si la servitude créée ne comporte pas le droit pour le fonds servant d'édifier sur le terrain des constructions, cette servitude interdit toute jouissance du propriétaire du fonds servant sur son terrain et prive de son essence même le droit de propriété ; qu'au vu de ces observations, la servitude dès sa création était contraire à l'article 544 du Code civil et elle est entachée d' illégalité dès sa constitution ; […] que la faute notariale s'apprécie in abstracto par comparaison avec ce que les juges considèrent être un bon notaire c'est à dire un officier ministériel normalement diligent ; qu'en l'espèce Maître [U] est le rédacteur d'un acte contenant une servitude illégale ; que ce montage avec pour unique but de permettre au propriétaire de la parcelle dont Monsieur [C] était propriétaire d'être constructible, en accordant aux acquéreurs des attributs essentiels du droit de propriété avec un droit exclusif et perpétuel de jouissance, mais en permettant à Monsieur [C] de rester officiellement propriétaire de la parcelle dans le cadre d'un droit de propriété devenu uniquement théorique ; que Maître [U] a commis une faute en rédigeant un tel acte, qui est à l' origine des préjudices subis par les époux [X] ; qu'il devra donc prendre en charge les préjudices subis par les [X] in solidum avec Monsieur [C] et relever et garantir Monsieur [C] du montant de ces préjudices ; 1°) ALORS QUE le propriétaire peut consentir, sous réserve des règles d'ordre public, un droit réel conférant le bénéfice d'une jouissance spéciale de son bien ; qu'en annulant la clause par M. [C] avait consenti un droit réel de jouissance sur une parcelle lui appartenant, la Cour d'appel a méconnu leur volonté de constituer un droit réel au profit du fonds des époux [X], en violation des articles 544 et 1134 du Code civil ; 2°) ALORS QUE le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ; qu'en déduisant la nullité de la convention par laquelle M. [C] avait consenti un droit de jouissance sur une parcelle lui appartenant de ce que les parties avaient qualifié ce droit de servitude et qu'une telle servitude ne pouvait priver le propriétaire du fonds servant de tout droit de jouissance quand il lui appartenait de restituer l'exacte qualification de ce droit réel de jouissance, la qualification inexacte ainsi retenu par les parties n'étant pas de nature à entraîner la nullité de l'acte, la Cour d'appel a violé l'article 12 du Code de procédure civileMOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux conseils, pour M. et Mme [X], demandeurs au pourvoi incident Le moyen reproche a l'arrêt, D'AVOIR dit que MM. [C] et [U] ne pouvaient être tenus in solidum a réparer l'entier préjudice subi par les époux [X], et d'avoir dit que Monsieur [U] ne pouvait être tenu qu'a la réparation de la perte de chance subie par les époux [X] et Monsieur [C] ; AUX MOTIFS QUE « le manquement au devoir de conseil de M. [U] a fait perdre aux époux [X] une chance d'acquérir leur terrain a moindre prix des lors que l'annulation de la servitude entraine une moins-value de leur propriété ; que ce même manquement a fait perdre a Monsieur [C] une chance d'identifier le risque d'annulation de la servitude et d'éviter de voir sa responsabilité engagée a l'égard des époux [X] en cas de réalisation de ce risque ; que M. [C] a engage sa responsabilité contractuelle; que Monsieur [U] a engage sa responsabilité delictuelle ; que le premier est tenu de réparer l'intégralité du dommage subi par les époux [X] tandis que le second ne peut être tenu, tant a l'égard des époux [X] qu'a l'égard de M. [C], qu'a hauteur de la chance perdue ; qu'or, la réparation d'une perte de chance doit être mesurée a la chance perdue et ne peut être égale a l'avantage qu'aurait procure cette chance si elle s'était réalisée ; qu'en conséquence, le jugement sera infirme en ce qu'il a condamne in solidum MM. [C] et [U] a réparer l'entier préjudice subi par les époux [X] » ; ALORS QUE le juge, doit en toutes circonstances, faire observer et observer lui même le principe de la contradiction ; qu'aucune des parties ne soutenait devant la cour d'appel que le préjudice résultant des manquements qui étaient imputes a M. [U] s'analysait en une simple perte de chance ; qu'en relevant d'office le moyen selon lequel M. [U] ne pouvait être tenu a réparation du dommage qu'a hauteur de la chance perdue, sans inviter les parties a présenter leurs observations sur ce point, la cour d'appel a viole l'article 16 du code de procédure civile ; ALORS QUE le notaire est tenu d'une obligation de conseil et d'efficacité des actes qu'il dresse ; que la notion de perte de chance, qui consiste en la disparition d'une éventualité favorable, est sans application lorsqu'il s'agit de réparer un préjudice actuel, certain et relie au fait générateur par un lien de causalité incontestable ; qu'ainsi le notaire qui manque a son obligation de conseil et d'efficacité, a l'occasion de la vente d'une parcelle, en omettant d'informer les parties des risques d'annulation d'une clause créant une servitude d'usage et d'agrément exclusif et perpétuel doit indemniser les acheteurs de l'intégralité du préjudice subi ; qu'en l'espèce, en affirmant que le manquement au devoir de conseil de M. [U] qui avait omis d'informer les parties du risque d'annulation de la clause de l'acte de vente creant une servitude d'usage et d'agrément exclusif et perpétuel n'avait cause qu'une perte d'une chance, bien que cette faute ait constitue la cause directe et certaine de l'intégralité du préjudice résultant de l'annulation de cette clause, a savoir des frais de remise en état et une dépréciation du terrain, la cour d'appel a viole l'article 1382 du code civil.