Sommaire
La nullité absolue du contrat de location-gérance consenti par un preneur qui n'a pas exploité le fonds de commerce donné en location-gérance pendant deux années au moins entraîne la déchéance de son droit au renouvellement du bail
En-tête
CIV.3 CGA COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 22 mars 2018 Cassation M. CHAUVIN, président Arrêt n° 284 F-P+B Pourvoi n° G 17-15.830 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur le pourvoi formé par la société Vengeance, société civile immobilière, dont le siège est [...], contre l'arrêt rendu le 10 janvier 2017 par la cour d'appel de Pau (2e chambre, section 1), dans le litige l'opposant à Mme Stéphanie Y..., épouse A..., domiciliée [...], défenderesse à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 13 février 2018, où étaient présents : M. CHAUVIN, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, les observations de la SCP Alain Bénabent, avocat de la société Vengeance, de la SCP Ohl et Vexliard, avocat de Mme Y..., et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Moyens
Sur le moyen unique :
Motivation
Vu les articles L. 144-3 et L. 144-10 du code de commerce ;
Faits et procédure
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 10 janvier 2017), que Mme Y..., qui avait pris à bail, à compter du 1er avril 2004, un local commercial appartenant à la société Vengeance, a donné, le 20 mars 2006, le fonds de commerce en location-gérance ; que, les 7 et 22 mai 2012, la société Vengeance lui a délivré deux congés avec refus de renouvellement de bail commercial sans indemnité d'éviction en invoquant l'absence d'exploitation du fonds de commerce mis en gérance pendant deux années au moins ; que la locataire a assigné la bailleresse en contestation des congés ; Attendu que, pour dire que les motifs des congés portant refus de renouvellement sans indemnité d'éviction ne sont pas justifiés et que le bailleur est tenu au paiement d'une indemnité d'éviction, l'arrêt retient que, si la locataire a donné le fonds de commerce en location-gérance sans l'avoir préalablement exploité pendant deux années au moins, contrevenant ainsi aux dispositions de l'article L. 144-3 du code de commerce, cette faute, qui existe dans ses rapports contractuels avec le locataire-gérant, peut entraîner la nullité du contrat, mais ne constitue pas un motif grave et légitime privatif d'une indemnité d'éviction dès lors que la bailleresse ne rapporte pas la preuve du préjudice qu'elle lui cause sur le fondement de l'article 1382 ancien du code civil ;
Motivation
Qu'en statuant ainsi, alors que le contrat de location-gérance conclu en violation des conditions exigées du loueur, qui n'ont pas pour finalité la protection des intérêts particuliers des parties, est atteint d'une nullité absolue et que la déchéance du droit à renouvellement du bail, prévue par l'article L. 144-10, est encourue dès lors que le preneur consent un contrat de location-gérance atteint par la nullité prévue à l'alinéa 1er du même texte, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;
Dispositif
PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 janvier 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ; Condamne Mme Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y... et la condamne à payer à la société Vengeance la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mars deux mille dix-huit.
Annexes
MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Alain Bénabent, avocat aux Conseils, pour la société Vengeance Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que les motifs des congés des 7 et 22 mai 2012 portant refus de renouvellement sans indemnité d'éviction n'étaient pas justifiés et, en conséquence, dit que le bailleur était tenu au paiement d'une indemnité d'éviction ; AUX MOTIFS QUE « sur les motifs de refus de renouvellement du bail et d'indemnité d'éviction : en application des articles L. 144-3 du code de commerce : « les personnes physiques ou morales qui concèdent une location-gérance doivent avoir exploité pendant deux années au moins le fonds ou l'établissement artisanal mis en gérance », et L. 144-4 du même code : « le délai prévu par l'article L. 144-3 peut être supprimé ou réduit par ordonnance du président du tribunal de grande instance rendue sur simple requête de l'intéressé, le ministère public entendu, notamment lorsque celui-ci justifie qu'il est dans l'impossibilité d'exploiter son fonds personnellement ou par l'intermédiaire de préposés ; qu'il en résulte que l'autorisation accordée par le président du tribunal ne vaut qu'à partir de son prononcé et ne peut régulariser rétroactivement une location-gérance irrégulière ; qu'autrement dit, le loueur ne peut conclure sans avoir reçu au préalable une réponse positive à sa requête ; qu'en l'espèce, les congés de refus de renouvellement de bail commercial et de versement d'indemnité d'éviction délivrés les 7 et 22 mai 2012 par la SCI Vengeance se fondent tous les deux sur les dispositions légales précitées et font grief à Mme A... de ne pas avoir exploité pendant deux années au moins le fonds mis en gérance ; qu'il résulte des pièces versés au dossier que Mme A... a acquis le fonds de commerce litigieux le 12 avril 2005, a conclu le contrat de location-gérance le 20 mars 2006 et a obtenu l'autorisation du président du tribunal de grande instance de Mont de Marsan le 23 mai 2006 ; qu'il est donc indéniable que l'exigence d'un délai d'exploitation de deux ans des lieux loués par Mme A... n'est pas remplie ; que le fait qu'elle ait commencé à compter de 2004, à exploiter sous forme de location saisonnière un fonds situé [...], sous l'enseigne « Bisca Kids » et qu'elle ait ensuite acheté le fonds de commerce litigieux en 2005 situé [...] sans création de nouvelle clientèle et de nouveau fonds compte tenu de la proximité des deux magasins ne permet pas pour autant de considérer que l'obligation des deux ans est satisfaite dès lors que le bail commercial portant sur le premier local a pris effet le 12 mai 2004 et que la mise en location-gérance est en date du 20 mars 2006 ; qu'ainsi, compte tenu des dispositions légales sus-rappelées, l'autorisation accordée par le président du tribunal de grande instance de Mont de Marsan ne peut pas régulariser la location-gérance consentie irrégulièrement à la société Bisca Group ; que cependant, si une faute existe dans les rapports contractuels existant entre Mme A... et la Sarl Bisca Group pouvait entraîner la nullité du contrat de location-gérance, il n'en demeure pas moins que la SCI Vengeance ne rapporte pas la preuve du préjudice que lui cause - à elle, propriétaire des murs – sur le fondement de l'article 1382 ancien du code civil, cette faute pouvant justifier ainsi un refus de renouvellement du bail commercial sans indemnité d'éviction ; qu'en outre, il est incontestable que le 10 mars 2006, la précédente propriétaire des murs avait donné son accord à la mise en location-gérance du fonds de commerce et l'avait libellé de la façon suivante : « je vous donne mon accord exprès à la mise en location-gérance de votre fonds de commerce au profit de la Sarl Bisca Group » ; que cette autorisation se suffit à elle-seule dans la mesure où les dispositions de l'article 12 du contrat de bail commercial du 6 avril 2005 – qui prévoient que « toute cession ou sous-location devra avoir lieu par acte notarié auquel le bailleur sera appelé. Une copie exécutoire de l'acte de cession ou de sous location devra être remise au bailleur sans frais à sa charge pour lui servir de titre exécutoire – n'ont pas à être respectées puisque la location-gérance ne constitue ni une cession du droit au bail, ni une sous-location, en l'absence de toute démonstration de son caractère fictif » ; que les interrogations, les suppositions et les supputations de la SCI Vengeance telles qu'elles sont formulées en page 9 (par erreur numérotée 13) de ses dernières conclusions étant insuffisantes pour ce faire ; qu'en conséquence, le motif tiré du nonrespect de l'article L. 144-3 du code de commerce ne peut constituer un motif grave et légitime privatif d'une indemnité d'éviction ; que sur les autres motifs invoqués postérieurement à la délivrance des congés litigieux : que le bailleur ne peut pas modifier les motifs graves et légitimes dont il a fait état dans l'acte de refus de renouvellement ; que cependant, il existe une exception au principe de « l'immutabilité des motifs » tenant à des faits et/ou des infractions commises par le locataire dont le bailleur n'a eu connaissance que postérieurement à l'acte de refus de renouvellement ; qu'en l'espèce, la SCI Vengeance reproche à Mme A... d'exercer une activité interdite, dans le cadre d'une sous-location elle-même déguisée et interdite et d'avoir entrepris des travaux sans son autorisation ; que cependant, ces griefs n'ont pas été invoqués dans les deux congés successifs délivrés à Mme A... ; que de surcroît, le bailleresse ne rapporte pas la preuve qu'elle n'en a eu connaissance que postérieurement à la délivrance des deux congés dans la mesure où les pièces qu'elle verse – à l'exclusion de tout autre élément – pour confirmer ses dires relatent toutes des faits dont les dates de réalisation sont antérieures au dernier congé délivré, soit le 22 mai 2012 ; qu'en conséquence, la SCI Vengeance sera déboutée de ses demandes présentées de ce chef » ; 1°/ ALORS QUE les personnes physiques ou morales qui concèdent une location-gérance doivent avoir exploité pendant deux années au moins le fonds ou l'établissement artisanal mis en gérance ; que l'inobservation de ces conditions est sanctionnée par la nullité du contrat de location-gérance et, le cas échéant, par la déchéance du droit au renouvellement du bail commercial ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément relevé « qu'il résulte des pièces versées au dossier que Mme A... a acquis le fonds de commerce litigieux le 12 avril 2005, a conclu le contrat de location-gérance le 20 mars 2006 et a obtenu l'autorisation du président du tribunal de grande instance de Mont de Marsan le 23 mai 2006 ; qu'il est donc indéniable que l'exigence d'un délai d'exploitation de deux ans des lieux loués par Mme A... n'est pas remplie, (...) l'autorisation accordée par le président du tribunal de grande instance de Mont de Marsan ne (pouvant) pas régulariser la location-gérance consentie irrégulièrement à la société Bisca Group » ; qu'il résultait nécessairement de ces constatations que la nullité du contrat de location-gérance entraînait la déchéance, pour Mme Y..., épouse A... , de son droit à renouvellement et, partant, de son droit à une indemnité d'éviction ; qu'en décidant au contraire que le motif tiré du non-respect de l'article L. 144-3 du code de commerce ne peut constituer un motif grave et légitime privatif d'une indemnité d'éviction, dès lors que « la SCI Vengeance ne rapporte pas la preuve du préjudice que lui cause - à elle, propriétaire des murs – sur le fondement de l'article 1382 ancien du code civil, cette faute pouvant justifier ainsi un refus de renouvellement du bail commercial sans indemnité d'éviction », la cour d'appel a violé, par refus d'application, les articles L. 144-3 et L. 144-10 du code de commerce ; 2°/ ALORS QUE les personnes physiques ou morales qui concèdent une location-gérance doivent avoir exploité pendant deux années au moins le fonds ou l'établissement artisanal mis en gérance ; que l'inobservation de ces conditions est sanctionnée par la nullité du contrat de location-gérance et, le cas échéant, par la déchéance du droit au renouvellement du bail commercial ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément relevé « qu'il résulte des pièces versées au dossier que Mme A... a acquis le fonds de commerce litigieux le 12 avril 2005, a conclu le contrat de location-gérance le 20 mars 2006 et a obtenu l'autorisation du président du tribunal de grande instance de Mont de Marsan le 23 mai 2006 ; qu'il est donc indéniable que l'exigence d'un délai d'exploitation de deux ans des lieux loués par Mme A... n'est pas remplie, (...) l'autorisation accordée par le président du tribunal de grande instance de Mont de Marsan ne (pouvant) pas régulariser la location-gérance consentie irrégulièrement à la société Bisca Group » ; qu'il résultait nécessairement de ces constatations que la nullité du contrat de location-gérance entraînait la déchéance, pour Mme Y..., épouse A... , de son droit à renouvellement et, partant, de son droit à une indemnité d'éviction ; qu'en décidant au contraire que le motif tiré du non-respect de l'article L. 144-3 du code de commerce ne pouvait constituer un motif grave et légitime privatif d'une indemnité d'éviction, dès lors que « le 10 mars 2006, la précédente propriétaire des murs avait donné son accord à la mise en location-gérance du fonds de commerce et l'avait libellé de la façon suivante : « je vous donne mon accord exprès à la mise en location-gérance de votre fonds de commerce au profit de la Sarl Bisca Group », et que « cette autorisation se suffit à elle-seule dans la mesure où les dispositions de l'article 12 du contrat de bail commercial du 6 avril 2005 n'(avaient) pas à être respectées puisque la location-gérance ne constitue ni une cession du droit au bail, ni une sous-location, en l'absence de toute démonstration de son caractère fictif », la cour d'appel a violé, par refus d'application, les articles L. 144-3 et L. 144-10 du code de commerce.