Sommaire
Les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de son décret d'application ne sont pas applicables au sous-mandat donné par un notaire, mandataire initial, à un agent immobilier
En-tête
CIV. 1 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 9 janvier 2019 Rejet Mme BATUT, président Arrêt n° 26 F-P+B Pourvoi n° P 17-27.841 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur le pourvoi formé par M. Jérôme X..., domicilié [...], contre l'arrêt rendu le 20 septembre 2017 par la cour d'appel de Riom (3e chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant à la société IFCA défiscalisation, société à responsabilité limitée, dont le siège est26 rue Poncelet, 75017 Paris, défenderesse à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 27 novembre 2018, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Pecquenard, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Le Gall, conseiller référendaire, les observations de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat de M. X..., de la SCP Sevaux et Mathonnet, avocat de la société IFCA défiscalisation, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Faits et procédure
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 20 septembre 2017), que, par acte sous seing privé du 15 mars 2013, M. X... (le notaire), notaire agissant en qualité de mandataire de M. Z... ainsi que de M. et Mme A... (les vendeurs), a confié à la société IFCA défiscalisation (l'agent immobilier) la mission de rechercher un acquéreur pour des biens et droits immobiliers leur appartenant ; que, le 24 juillet 2014, celle-ci l'a assigné, sur le fondement des articles 1779 et 1787 du code civil, en paiement de la somme de 281 250 euros au titre de sa rémunération, correspondant à 7,5 % du prix de vente des biens ;
Moyens
Sur le premier moyen : Attendu que le notaire fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande de la société, alors, selon le moyen : 1°/ que les dispositions édictées par la loi Hoguet et son décret d'application s'appliquent entre professionnels de l'immobilier ; qu'en énonçant, pour déclarer recevable l'action de la société, que les dispositions en cause ne s'appliquaient pas au sous-mandat donné par le mandataire initial à un mandataire substitué, lui-même agent immobilier, ni encore aux conventions de rémunération conclues entre un agent immobilier et un autre professionnel de l'immobilier, quand elles avaient vocation à s'appliquer entre professionnels, dans les rapports entre le notaire et la société, agent immobilier, la cour d'appel a violé les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et 72 de son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; 2°/ que c'est aux conventions de rémunération conclues entre agents immobiliers que les dispositions de la loi Hoguet et de son décret d'application ne sont pas applicables ; qu'au demeurant, en retenant, pour déclarer l'action recevable, que M. X... était notaire et qu'il n'exerçait pas la profession d'agent immobilier, pour en déduire que les dispositions en cause n'étaient pas applicables en tant que le notaire précisait que la société était titulaire d'une carte professionnelle d'agent immobilier et qu'il lui avait délégué partie du mandat qui lui avait été donné de vendre en lui confiant la mission de rechercher un acquéreur, quand le mandat litigieux n'était pas une convention de rémunération conclue entre agents immobiliers, la cour d'appel a encore violé les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et 72 de son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
Motivation
Mais attendu qu'ayant constaté que le notaire avait confié à l'agent immobilier un sous-mandat en qualité de mandataire substitué des vendeurs, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que, dans les rapports existant entre le notaire et l'agent immobilier, tous deux professionnels de l'immobilier, les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d'application n'étaient pas applicables ; que le moyen n'est pas fondé ;
Moyens
Sur le second moyen : Attendu que le notaire fait grief à l'arrêt de le condamner à payer à l'agent immobilier une certaine somme en réparation du dommage causé par la perte de sa rémunération, alors, selon le moyen : 1°/ que la cassation à intervenir sur le premier moyen du chef ayant déclaré recevable l'action de la société entraînera, par voie de conséquence, celle du chef ayant condamné le notaire à payer à cette société une somme de 150 000 euros en réparation du dommage causé par la perte de sa rémunération, qui se trouve dans un lien de dépendance nécessaire, et ce en application des articles 624 et 625 du code de procédure civile ; 2°/ que le notaire a l'interdiction de rémunérer de ses deniers personnels les membres d'autres professions avec lesquelles il collabore ; qu'en se bornant, pour le condamner à payer à la société une indemnité de 150 000 euros en réparation du dommage causé par la perte de sa rémunération, à considérer qu'en sa qualité de notaire instrumentaire, il lui appartenait de prévoir dans l'acte que les frais de cette société étaient à la charge de l'acquéreur et que, faute de l'avoir fait, il devait la dédommager pour l'avoir privée de la faculté de percevoir sa rémunération de l'acquéreur, de sorte que c'était vainement, que, pour se soustraire à cette responsabilité, le notaire invoquait les dispositions de l'article 16 du décret n° 78-262 du 8 mars 1978 prohibant le partage des rémunérations, sans rechercher si, le partage d'émoluments ou d'honoraires de négociation étant strictement interdit, sauf entre notaires, et ne pouvant donc qu'être mis à la charge des clients eux-mêmes, la commission litigieuse, à la supposer due, devait être réglée par l'acquéreur, et si ce n'était d'ailleurs pas Mme D... qui avait réglé les honoraires de négociation des notaires, ce dont la société avait pleinement conscience puisqu'elle s'était adressée, dans un premier temps, à celle-ci pour obtenir paiement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 16 du décret n° 78-262 du 8 mars 1978 ;
Motivation
Mais attendu qu'ayant retenu qu'il appartenait au notaire de prévoir, dans l'acte qu'il instrumentait, que la rémunération de l'agent immobilier serait à la charge de l'acquéreur et que, faute de l'avoir fait, il lui incombait de dédommager son mandataire ainsi privé de la faculté de percevoir sa commission, la cour d'appel, qui a condamné le notaire au paiement de dommages-intérêts et non d'une rémunération, n'était pas tenue d'effectuer une recherche inopérante ; que le moyen, rendu sans portée en sa première branche par le rejet des griefs du premier moyen, n'est pas fondé en sa seconde ;
Dispositif
PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer à la société IFCA défiscalisation la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf janvier deux mille dix-neuf.
Annexes
MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Jean-Philippe Caston, avocat aux Conseils, pour M. X... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré recevable l'action de la société Ifca Défiscalisation ; AUX MOTIFS QUE les dispositions protectrices édictées par la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et son décret d'application ne s'appliquent pas au sous-mandat donné par le mandataire initial à un mandataire substitué, lui-même agent immobilier, ni encore aux conventions de rémunération conclues entre un agent immobilier et un autre professionnel de l'immobilier ; qu'en l'espèce, s'il est effectif que M. X..., notaire, n'exerce pas la profession d'agent immobilier, il n'en demeure pas qu'il précise lui-même que la société Ifca Défiscalisation est titulaire d'une carte professionnelle d'agent immobilier et, par la convention litigieuse, il a délégué partie du mandat qui lui avait été confié de vendre l'immeuble en confiant à son mandataire la mission de rechercher un acquéreur pour ce bien ; qu'il en résulte que c'est à juste titre que le tribunal, qui a constaté que les parties n'avaient pas entendu volontairement se soumettre aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970, a retenu que la convention litigieuse ne relevait pas des dispositions impératives de ce texte et qu'il a déclaré la société Ifca Défiscalisation, dont le mandat n'encourt pas la nullité, recevable en ses demandes (v. arrêt, p. 5) ; 1°) ALORS QUE les dispositions édictées par la loi Hoguet et son décret d'application s'appliquent entre professionnels de l'immobilier ; qu'en énonçant, pour déclarer recevable l'action de la société Ifca Défiscalisation, que les dispositions en cause ne s'appliquaient pas au sous-mandat donné par le mandataire initial à un mandataire substitué, lui-même agent immobilier, ni encore aux conventions de rémunération conclues entre un agent immobilier et un autre professionnel de l'immobilier, quand elles avaient vocation à s'appliquer entre professionnels, dans les rapports entre M. X..., notaire, et la société Ifca Défiscalisation, agent immobilier, la cour d'appel a violé les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et 72 de son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; 2°) ALORS QUE c'est aux conventions de rémunération conclues entre agents immobiliers que les dispositions de la loi Hoguet et de son décret d'application ne sont pas applicables ; qu'au demeurant, en retenant, pour déclarer l'action recevable, que M. X... était notaire et qu'il n'exerçait pas la profession d'agent immobilier, pour en déduire que les dispositions en cause n'étaient pas applicables en tant que M. X... précisait que la société Ifca Défiscalisation était titulaire d'une carte professionnelle d'agent immobilier et qu'il lui avait délégué partie du mandat qui lui avait été donné de vendre en lui confiant la mission de rechercher un acquéreur, quand le mandat litigieux n'était pas une convention de rémunération conclue entre agents immobiliers, la cour d'appel a encore violé les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et 72 de son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. X... à payer à la société Ifca Défiscalisation une somme de 150.000 € en réparation du dommage causé par la perte de sa rémunération ; AUX MOTIFS QUE M. X..., qui reconnaît qu'en sa présence un représentant de la société Ifca Défiscalisation a fait visiter l'immeuble à Mme D... et qu'il a communiqué des plans au notaire de l'acquéreur, ne peut valablement prétendre que la société adverse n'aurait pas concouru à la vente ; que, de plus, la société Ifca établit la réalité de son intervention par la production d'un bon de recherche et de visite par Mme D... le 8 avril 2013 et dans lequel elle indique que cette société Ifca Défiscalisation lui a présenté l'immeuble ; que c'est donc en vain que, pour évincer la société Ifca Défiscalisation, M. X... vient prétendre que la vente aurait, en fait, déjà été arrêtée dès le 5 avril précédent 2013 à 14 h 56 entre M. B..., notaire de l'acquéreur, et un préposé de la société Ifca Défiscalisation, la remerciant des documents transmis et lui confirmant que Mme D... se porte acquéreur au prix du mandat ; que ce courriel est antérieur de quelques heures au courriel produit par l'appelant pour tenter de démontrer que la vente a été conclue sans l'entremise de son mandataire ; qu'il résulte de ces constatations que c'est à bon escient que le tribunal a considéré qu'il appartenait à M. X..., en qualité de notaire instrumentaire, de prévoir dans l'acte que les frais de la société Ifca Défiscalisation étaient à la charge de l'acquéreur et que faute de l'avoir fait, il lui appartient de dédommager son mandataire, ainsi privé de la faculté de percevoir sa rémunération de l'acquéreur, du dommage qu'il lui a occasionné et qui est équivalent à la rétribution ; que dès lors, c'est en vain que, pour se soustraire à cette responsabilité, M. X... invoque les dispositions de l'article 16 du décret n° 78-262 du 8 mars 1978 prohibant le partage des rémunérations ; qu'à la mesure des diligences accomplies par la société Ifca Défiscalisation, c'est à juste titre que le tribunal a estimé que la rémunération que cet intermédiaire aurait dû percevoir devait s'établir à 4 % du prix de vente de l'immeuble soit 150.000 € ; qu'en revanche, et en fonction des dispositions réglementaires sus-visées, il y a lieu de considérer que cette somme a vocation à être allouée à la société Ifca Défiscalisation à titre indemnitaire et non à titre de rémunération versée par le notaire à l'intermédiaire ; que le jugement devra donc être partiellement infirmé de ce chef (v. arrêt, p. 5 et 6) ; 1°) ALORS QUE la cassation à intervenir sur le premier moyen du chef ayant déclaré recevable l'action de la société Ifca Défiscalisation entraînera, par voie de conséquence, celle du chef ayant condamné M. X... à payer à cette société une somme de 150.000 € en réparation du dommage causé par la perte de sa rémunération, qui se trouve dans un lien de dépendance nécessaire, et ce en application des articles 624 et 625 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE le notaire a l'interdiction de rémunérer de ses deniers personnels les membres d'autres professions avec lesquelles il collabore ; qu'en se bornant, pour condamner M. X... à payer à la société Ifca Défiscalisation une indemnité de 150.000 € en réparation du dommage causé par la perte de sa rémunération, à considérer qu'en sa qualité de notaire instrumentaire, il lui appartenait de prévoir dans l'acte que les frais de cette société étaient à la charge de l'acquéreur et que, faute de l'avoir fait, il devait la dédommager pour l'avoir privée de la faculté de percevoir sa rémunération de l'acquéreur, de sorte que c'était vainement, que, pour se soustraire à cette responsabilité, M. X... invoquait les dispositions de l'article 16 du décret n° 78-262 du 8 mars 1978 prohibant le partage des rémunérations, sans rechercher si, le partage d'émoluments ou d'honoraires de négociation étant strictement interdit, sauf entre notaires, et ne pouvant donc qu'être mis à la charge des clients eux-mêmes, la commission litigieuse, à la supposer due, devait être réglée par l'acquéreur, et si ce n'était d'ailleurs pas Mme D... qui avait réglé les honoraires de négociation des notaires, ce dont la société Ifca Défiscalisation avait pleinement conscience puisqu'elle s'était adressée, dans un premier temps, à celle-ci pour obtenir paiement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 16 du décret n° 78-262 du 8 mars 1978.