Sommaire
N'est pas soumise à la prescription quinquennale de l'article 2277 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 18 janvier 2005, l'action en répétition de charges de copropriété payées par le preneur au bailleur sans que le bail ne le stipule
En-tête
CIV.3 CM COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 9 mai 2019 Rejet M. CHAUVIN, président Arrêt n° 368 FS-P+B+I Pourvoi n° E 16-24.701 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur le pourvoi formé par la société JGMC, société civile immobilière, dont le siège est [...], contre l'arrêt rendu le 2 septembre 2016 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à la société Erteco France, société par actions simplifiée, dont le siège est [...], aux droits de laquelle vient la société Carrefour proximité France, défenderesse à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, composée conformément à l'article R.431-5 du code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 26 mars 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mmes Andrich, Dagneaux, Provost-Lopin, MM. Barbieri, Jessel, conseillers, Mme Collomp, MM. Béghin, Jariel, Mme Schmitt, conseillers référendaires, Mme Valdès-Boulouque, premier avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société JGMC, de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de la société Carrefour proximité France, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Moyens
Sur le moyen unique, pris en sa troisième branche :
Faits et procédure
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 2 septembre 2016), que, le 2 décembre 1980, les consorts B..., aux droits desquels vient la SCI JGMC, ont donné à bail à la société Erteco, devenue la société Dia France, des locaux commerciaux dépendant d'un immeuble en copropriété ; que, le 31 mai 2013, la société Dia France a assigné la SCI JGMC en restitution de charges indûment versées ;
Moyens
Attendu que la SCI JGMC fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la société Dia France une certaine somme, alors, selon le moyen, que, conformément à l'article 2277 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 18 janvier 2005, les actions en répétition des loyers et des charges locatives sont prescrites par cinq ans ; qu'en retenant, pour décider qu'en l'espèce, la répétition des charges acquittées par la société Dia France obéissait au droit commun et que la prescription en était trentenaire avant l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, que les charges n'étaient pas locatives mais des charges de copropriété, la cour d'appel a violé la disposition susvisée, ensemble l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Motivation
Mais attendu qu'ayant relevé que les charges de copropriété n'étaient pas stipulées au bail comme étant supportées par le preneur, la cour d'appel en a exactement déduit que l'action en répétition de ces charges indûment payées n'était pas soumise à la prescription abrégée édictée par l'article 2277 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 18 janvier 2005 ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les deux premières branches du moyen unique qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Dispositif
PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société JGMC aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société JGMC ; la condamne à payer à la société Carrefour proximité France la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mai deux mille dix-neuf.
Annexes
MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société JGMC Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SCI JGMC à payer à la société Dia France la somme de 143 671 € TTC augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2013, capitalisés, AUX MOTIFS QUE à titre principal, selon la SCI JGMC, la volonté des parties était de faire supporter les charges par le preneur, cette volonté s'interprétant à la lumière des stipulations contractuelles (a) mais aussi du comportement des parties ; que le contrat de bail fait expressément référence en page 8 au paiement par le locataire des charges : « lequel loyer, la société preneuse s'engage à payer en même temps que les charges aux bailleurs, ( ) : qu' entre 1980 et 2012, soit pendant plus de 32 ans, sans discontinuité, depuis l'origine du bail, la locataire a réglé ces charges et si la société Erteco est considérée comme distincte de la société Dia France, la société Dia France a néanmoins payé ces charges depuis 13 ans, ce qui ne peut être considérée comme une simple négligence : cf. CA Douai 13 janvier 2000 ; affaire dans laquelle a été déduit du fait que le preneur a payé les charges pendant 7 ans depuis l'origine du bail que la volonté des parties était de les faire peser sur le preneur ; que la locataire sous loue les emplacements de parking et facture au sous locataire l'intégralité des loyers et des charges ; qu'elle se fait donc rembourser les charges, ce qui prouve qu'elle a conscience que ces charges doivent être remboursées à la bailleresse ; que si la cour devait retenir que la société Dia France n'est pas tenue de ces charges envers la bailleresse, elle s'enrichirait alors au détriment de cette dernière en percevant des sommes qu'elle ne reverse pas à la SCI JGMC ; que le 1er avril 2003 et le 19 mars 2004, la locataire a réclamé à sa bailleresse des justificatifs de charges pour les années 2002 et 2003 ; que c'est donc en parfaite connaissance de cause que la locataire a réglé ces charges ; que le bail dispose expressément que : « le preneur s'oblige à acquitter pendant le cours du bail la contribution personnelle mobilière et la taxe professionnelle, les contributions de toute nature et de rembourser au bailleur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe d'assainissement et toutes autres taxes et impôts de toute nature incombant généralement au preneur » ; que s'agissant des charges d'eau, de gaz et d'électricité, il prévoit la pose de compteurs aux frais de la société preneuse mais la société bailleresse invoque, s'agissant des charges de copropriété réclamées au preneur : -le fait que la société preneuse a réglé ces charges sans protester pendant de nombreuses années, -la commune intention des parties résultant du fait que ces charges sont clairement dénommées dans les appels de charges, que la société Dia refacture les charges relatives aux parkings à ses sous locataires, qu'elle a réclamé les justificatifs de charges pour les années 2002 et 2003 sans émettre la moindre provocation à réception ; qu'or, la société Dia France fait justement observer qu'elle est une entité juridiquement distincte de la société Erteco titulaire du bail d'origine et que les actes faits par cette dernière alors qu'elle était locataire ne peuvent lui être opposées ; quoiqu'il en soit, le fait de payer des provisions pour charges sans protester ne vaut nullement renonciation à se prévaloir du caractère indu des charges réclamées en l'absence d'acte positif que ne saurait constituer le fait de réclamer des justificatifs et de ne pas protester à réception de ceux-ci comme celui de refacturer par erreur aux sous locataires l'intégralité des charges réclamées par la bailleresse, la société Dia France faisant à cet égard observer qu'elle a confié la sous location des parkings à la société Cogim, syndic, qui assure la gestion de l'immeuble et lui a facturé les charges, de sorte que la refacturation des charges aux sous locataires ne peut caractériser un acte positif, clair et non ambigu, de volonté de sa part de considérer les charges facturées aux sous locataires comme étant dues par elle aux termes du bail principal ; qu'ainsi, le fait d'avoir payé les charges réclamées pendant de nombreuses années, et quoique celles-ci apparaissent sur les pièces justificatives comme des charges de copropriété, ne peut constituer un acte positif de renonciation du preneur à contester les charges réclamées ; qu'il s'ensuit que c'est à bon droit que le jugement a retenu qu'en l'absence de disposition du bail concernant le remboursement au preneur des charges de copropriété, celles-ci n'étaient pas dues par la société Dia France, locataire ; que s'agissant de la prescription, dont la société bailleresse invoque subsidiairement l'application, la loi du 17 juin 2008 prévoit que les actions personnelles et mobilières se prescrivent par cinq ans et le loi du 18 janvier 2005 dans ses dispositions modifiant l'article 2277 antérieurement applicable prévoyait que les actions en répétition des charges locatives se prescrivent par cinq ans ; que la société Dia France fait observer que sa demande concernant les charges de copropriété antérieures à 2008 dont elle a réclamées restitution par assignation du 31 mai 2013 ne sont pas atteintes par la prescription quinquennale de l'ancien article 2277 dès lors qu'il ne s'agit pas de charges locatives proprement dites et que le délai de la prescription trentenaire n'était pas expiré à la date d'entrée en vigueur de la loi du 17 juin2008, de telle sorte que sa réclamation concernant les charges payées par erreur depuis 2002 est recevable ; que la société JGMC soutient pour sa part que l'ancien article 2277 du code civil n'opérait aucune distinction entre les différentes charges facturées par le bailleur au locataire, et que la prescription s'applique quelque soit la nature des charges, faute au surplus d'énumération légale des charges locatives dues en matière de bail commercial ; que la loi du 17 juin 2008 a réduit le délai des actions soumises notamment à la prescription trentenaire de telle sorte que le nouveau délai de cinq ans s'applique immédiatement à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle sans que la durée totale puisse excéder cinq ans ; que l'action en répétition des charges de copropriété réglées indûment n'est cependant pas une action en répétition de charges locatives au sens de l'article 2277 ancien du code civil dès lors que de telles charges ne peuvent être considérées comme locatives par nature dans leur ensemble comme étant exclusivement liées à l'usage de la chose louée par le preneur et donc imputables à ce dernier à ce titre et qu'elles ne sont d'ailleurs pas aux termes du bail prévues comme devant être supportées par le preneur ; que leur répétition obéit ainsi au droit commun et était donc soumise avant l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 au délai de prescription trentenaire qui n'était pas, concernant la réclamation des charges payées depuis 2002, expiré à la date de l'assignation, l'action en restitution des charges payées au titre des charges de copropriété depuis 2002 est donc recevable ; 1) ALORS QUE le contrat de bail commercial formé entre les parties stipulait, en ses articles 8 et 9, que la société preneur s'obligeait à payer au bailleur, en même temps et en sus du loyer, les charges, et précisait que le preneur s'engageait à régler aussi « la contribution personnelle mobilière et la taxe professionnelle, les contributions de toute nature, et de rembourser aux bailleurs la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la redevance d'assainissement, et tous autres taxes et impôts de quelque nature qu'ils soient, incombant généralement aux locataires » ; en outre, le preneur devait faire poser à ses frais tout compteur, de façon à ce que l'utilisation et la facturation de l'eau, du gaz et de l'électricité soient totalement indépendants, le bailleur conservant à sa charge les impôts fonciers et taxes immobilières afférents aux locaux loués ; qu'il s'en déduisait que, lors de la formation du contrat, le preneur avait pris l'engagement de régler la totalité des charges afférentes aux locaux loués, ce que leur règlement pendant trente ans avait confirmé, le bailleur ne conservant à sa charge que les impôts et taxes liés à la propriété immobilière ; qu'en l'état de ces clauses, la cour d'appel devait rechercher quelle avait été la commune intention des parties, lors de la formation du contrat, quant aux charges devant être réglées par le preneur ; qu'en se bornant à rechercher si le preneur avait, ou non, renoncé à contester le caractère indu des charges acquittées par lui pendant trente ans, ce qui supposait au préalable d'en constater le caractère obligatoire, et en condamnant la SCI JGCM à rembourser des sommes prétendument réglées à tort par le preneur, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ; 2)ALORS QUE, subsidiairement, conformément à l'article L. 145-16 du code de commerce, en cas de fusion, transmission universelle ou apport d'actif, la société bénéficiaire est substituée à celle au profit de laquelle le bail a été consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail ; qu'en l'espèce, le bail commercial formé entre les consorts B... aux droits desquels vient la SCI JGMC a été apporté et transféré à la société ED L'Epicier qui a fusionné avec la société Europa Discount Sud devenue la société Dia France après plusieurs changements de dénomination sociale ; qu'il en résulte que cette dernière venait aux droits du preneur initial et de ses ayants droits successifs et pouvait se voir opposer les droits et obligations découlant du bail et de son exécution ; qu'en retenant, pour déclarer inopposables à la société Dia France les actes accomplis par la société Erteco, titulaire du bail d'origine, qu'elle était une entité juridiquement distincte de celle-ci, la cour d'appel qui s'est déterminée par un motif inopérant et a violé l'article L. 145-16 du code du commerce ; 3) ALORS QUE subsidiairement, conformément à l'article 2277 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 18 janvier 2005, les actions en répétition des loyers et des charges locatives sont prescrites par cinq ans ; qu'en retenant, pour décider qu'en l'espèce, la répétition des charges acquittées par la société Dia France obéissait au droit commun et que la prescription en était trentenaire avant l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, que les charges n'étaient pas locatives mais des charges de copropriété, la cour d'appel a violé la disposition susvisée, ensemble l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.